Правило перепланировки

Правила перепланировки

Пожалуй, главным правилом переустройства и перепланировки квартир в многоэтажных домах является правило – не навреди. По причине того, что типовые проекты стандартных хрущевок и брежневок не соответствуют современным требованиям к комфорту и безопасности, владельцы квартир стремятся по возможности изменить неудачною планировку своего жилья.

Перепланировка: нормы и правила

Но желание сделать свой дом индивидуальным, более просторным, уютным ни в коем случае не должно нарушать права ваших соседей, создавать угрозу безопасности их проживания в доме. Именно для того, чтобы любая перепланировка, осуществляемая в типовом многоквартирном доме, соответствовала строительным и санитарным нормам были установлены общие для всех правила перепланировки помещений, порядок и документы, которые потребуются для согласования перепланировки.

По правилам перепланировки в Москве все ремонтные работы согласуются с Мосжилинспекцией. Согласно правилам перепланировки квартир, в Московской области этот процесс подконтролен городской администрации или архитектурному управлению.

Основные правила перепланировки квартир обозначены в действующем жилищном законодательстве и Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП в редакции №840-ПП. Согласно утвержденным законам и правилам согласования перепланировки, для получения разрешения на работы вам потребуется собрать документы, в перечень которых входят:

заявление в жилищную инспекцию;
технический паспорт помещения;
документ, подтверждающий право собственности.

Согласно правилам перепланировки в ипотечной квартире, кроме этих документов вам также потребуется письменное согласие банка на проведение перепланировки.

Дополнительное разрешение на перепланировку потребуется и в том случае, если ваш дом представляет историческую ценность.

Полный перечень документов включает в себя также разработку проекта перепланировки, который потребуется заказать в лицензированной проектной организации. Установленные законодательством правила перепланировки квартир определяют то, что разработкой проекта перепланировки должна заниматься проектная организация, имеющая соответствующую лицензию государственного образца. Без государственной лицензии жилищная инспекция не примет ваш проект и вернет его на доработку.

Окончательное решение по вопросу проведения перепланировки в вашей квартире принимает жилищная инспекция, и по установленным правилам перепланировки принятие решений занимает около 20 дней с момента предоставления документов.

Однако даже письменное разрешение из жилищной инспекции и завершение ремонтных работ еще не являются окончанием оформления перепланировки квартиры.

Правила перепланировки квартир в многоквартирных домах обязывают подписание актов на скрытые работы в случае, если ваша перепланировка предполагает, к примеру, усиление проема в несущейй стене или укладку гидроизоляции.

Составление актов на скрытые работы необходимо для того, чтобы специальная комиссия могла подписать акт выполненных работ, который подтвердит, что все выполненные вами изменения в планировке вашей квартиры соответствуют утвержденному проекту перепланировки и действующим строительным нормам.

После того, как вами будут проведены все работы и специальная комиссия подпишет акт на выполненные работы, согласно правилам перепланировки вы можете получить в БТИ новый техпаспорт, а затем внести все изменения в правоустанавливающие документы на квартиру.

Виды запрещенных перепланировок

Правилами перепланировок установлен перечень мероприятий, которые недопустимы при переделке жилья. Согласно п.11 Приложения №1 ППМ №508-ПП запрещено:

Ухудшать условия проживания себе и соседям.
Доводить помещения до состояния, непригодного для проживания.
Зашивать стояки отопления, ограничивая тем самым доступ к инженерным коммуникациям.
Снижать устойчивость и несущую способность стен, перекрытий, пилонов, колонн.
Устанавливать механизмы на общеквартирные инженерные коммуникации, с помощью которых можно отключать и регулировать подачу ресурсов в другие жилые помещения.
Уменьшать сечение каналов вентиляции, убирать венткороба и вентблоки.
Устраивать полы и перегородки таким образом, что на несущие конструкции здания будет оказываться нагрузка сверх допустимых норм.
Устанавливать батареи центрального отопления на лоджиях или балконах.
Устраивать теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления и водоснабжения.
Штробить стены в панельных домах для проведения электропроводки.
Объединять газифицированную кухню с жилой зоной через проем в стене без установки двери между помещениями.
Пренебрегать строительными, санитарно-гигиеническими нормами и правилами, а также требованиями к пожарной безопасности, предъявляемым жилым зданиям.

Вот какие работы не соответствуют установленным правилам перепланировки и делают ее незаконной:

Расширение (расположение) санузлов, уборных, ванных и туалетов над жилыми комнатами или кухней (СаНПиН 2.1.2.2645-10 и СП 54.13330.2011).
Расположение комнаты жилого типа или кухни под туалетами и ванными соседей сверху (СаНПиНа2.1.2.2645-10 и СП 54.13330.2011).
Оставление кухни без естественного освещения (СаНПиН 2.1.2.2645-10).
Устройство входа в туалет из кухни или жилой комнаты при отсутствии в квартире еще одного санузла со входом из коридора или холла (СанПиНа 2.1.2.2645-10).

Чем грозит перепланировка, сделанная не по правилам?

Квартиру с незаконной перепланировкой невозможно продать покупателю, собирающегося приобретать жилье по ипотеке, а стоимость не чистой юридически недвижимости снижается в цене до 20%.

При обнаружении незаконной перепланировки придется:

Заплатить штраф.
Узаконить перепланировку.
Вернуть квартире первоначальный вид, если в процессе ремонта были нарушены законодательные нормативы.

Перепланировка по правилам вместе с нашей компанией

Правила перепланировки обязывают собственника согласовывать переустройство квартиры по проекту. Наши инженеры оформят вам проектную документацию для перепланировки с:

Устройством проемов в стенах и перегородках.
Демонтажем ненесущих конструкций при сносе межкомнатных перегородок и возведении новых и удалении подоконного блока.
Устройстве ванных, уборных и их совмещении.
Объединении кухонь с жилыми комнатами.
Организации помещений гостиных.
Объединении лоджий с кухнями и жилыми помещениями.
Перестановке электро- и газовых плит.
Установке сантехнического оборудования в санузлах.

К вашим услугам также наша профессиональная команда согласователей, которая поможет со сбором документов, получением разрешения на перепланировку, оформлением акта об окончании работ и оформлением новых документов на помещение в техинвентаризационном бюро. Контакты, через которые с нами можно связаться, легко найти на нашем сайте.

Правила и нормы перепланировки квартир в соответствии с нормативными актами

Основная проблема любой перепланировки – необходимость следовать установленным правилам. Зачастую они прямо противоречат тому, что хотел сделать со своим жильем владелец, однако это не повод нарушать закон. Какие действуют правила, какую перепланировку в квартире можно и нельзя делать – читайте в этой статье.

Правила при перепланировке

Главная особенность всех действующих правил и запретов, актуальных при перепланировке – их перечень меняется в зависимости от региона нахождения недвижимости. Как следствие, составить исчерпывающий перечень того, что можно или нельзя делать, фактически невозможно. Представленные ниже варианты допустимых и запрещенных видов перепланировки являются основными, актуальными для всей территории РФ. Помимо них в каждом отдельном регионе, населенном пункте или даже определенной улице могут действовать дополнительные ограничения.

Запрещенные действия при перепланировке квартиры

Представленные ниже действия невозможно согласовать или узаконить как через МФЦ, так и в суде. При планировании ремонта рекомендуется их учитывать, а если человек уже самовольно выполнил перепланировку, включающую указанные элементы, прежде чем ее узаконивать, нужно будет исправить все так, чтобы перечисленных ниже видов работ не было.

Сносить, демонтировать или любым другим образом повреждать несущие конструктивные элементы здания. Если это сделать, общая структурная целостность строения будет нарушена и дом может просто обрушится. Как следствие, возникает угроза для жизни жильцов и отвечать будет владелец квартиры с такой незаконной перепланировкой.
Без разрешения увеличивать нагрузку на перекрытия, стены или перегородки. Особенно это актуально при размещении дополнительных перегородок, разделяющих одну комнату на две или больше. Несмотря на тот факт, что несущие элементы конструкции в данном случае не затрагиваются, повышается давление на перекрытия. Они, разумеется, обладают определенным запасом прочности, но просчитать возможность повышения давления может только специалист. Если выполнить такую незаконную перепланировку, как и в предыдущем случае, появляется вероятность обрушения дома или его части.
Демонтировать или уменьшать вентиляционные коммуникации. Их можно расширять или менять на более эффективные, но ни в коем случае не снижать их функциональность. Отсутствие нормальной вытяжки может стать серьезной проблемой для жизни и здоровья жильцов квартиры.
Переносить ванные, душевые или туалеты в любые помещения, расположенные над жилыми комнатами. Из-за этого повышается вероятность возникновения очень серьезных убытков при затоплении соседей снизу. На практике, перенос таких элементов возможен только при условии, что у владельца двухуровневая квартира или жилье располагается на первом этаже (под ним нет жилых помещений). То же самое можно сказать и относительно расположения кухни. Из-за требований к вытяжке, кухни обязаны быть расположены строго друг над другом, но не над жилой комнатой.
Вход в туалет/ванную должен быть выполнен со стороны коридора. Не допускается размещение такого входа через кухню или жилую комнату. Исключение делается для тех ситуаций, когда в квартире несколько санузлов и один из них расположен рядом со спальней. В такой ситуации допускается выход в этот конкретный санузел непосредственно из спальни. Но второй санузел обязан иметь вход/выход через коридор.
Ограничивать, частично перекрывать или полностью убирать доступ к любым общедомовым коммуникациям, включая сюда счетчики, вентиляционные отверстия, трубы и так далее.
Отапливать балкон и лоджию. В этих помещениях нельзя располагать батареи, горячие полы и другие подобные элементы.
Использовать систему отопления для того, чтобы сделать «горячий пол». Если есть желание получить такой вариант подогрева, он должен быть электрическим и, что немаловажно, должно быть разрешение на проведение таких работ от управляющей компании. Вполне возможно, что мощности проведенных в квартиру электросетей не хватит для работы теплого пола и другого оборудования.
Закрывать доступ к естественному освещению в любом из помещений. Проще говоря, каждая жилая комната, а также кухня, обязаны иметь окна. Такого источника света может не быть в кладовке, коридоре или тамбуре. Касается это правило как уже существующих комнат, так и тех жилых помещений, которые появятся в результате перепланировки.
Объединять кухню с жилой комнатой, если в кухне используется газовое оборудование. Если возникла необходимость объединения, сначала нужно поменять оборудование на электрическое и только потом заниматься перепланировкой со сносом перегородок.
Менять внешний вид строения без отдельного разрешения. Во многих случаях, если дом обязан соответствовать общему архитектурному стилю, принятому в городе, на улице или даже в небольшом микрорайоне, любые работы с внешней частью здания, включая сюда размещение кондиционеров, проводить строго запрещено.

Читайте также: Перила из нержавейки

Разрешенные действия при перепланировке квартиры

Перечисленные далее типы работ проводить можно, но на некоторые требуется отдельное разрешение, согласование перепланировки и так далее:

Замена любого оборудования (кроме общедомового) и мебели (включая встроенную). Такие работы не требуют отдельного разрешения, особенно если новая техника по своим характеристикам является более эффективной и функциональной, чем старая.

Изменять расположение тех перегородок, которые не являются несущими, включая сюда проделывание новых дверных проемов или закрытие старых. Можно демонтировать такие стены, но нельзя строить новые перегородки без отдельного разрешения если они выполняются из «тяжелых» материалов.

При наличии разрешения можно проделать дополнительный проем в несущей стене, но ни при каких условиях нельзя эту стену сносить.
При наличии разрешения и при условии, что в кухне используется не газовое оборудование, можно ее объединить с жилой комнатой. Следует учитывать, что переносить непосредственно саму кухонную зону при этом нельзя.

Как можно заменить, разрешенных действий существенно меньше, чем запрещенных. Если очень сильно упростить, то собственник квартиры, фактически, может более или менее свободно только размещать, демонтировать или переносить перегородки (не несущие стены). Все остальное запрещено.

Минимальный размер жилой комнаты

Важную роль играет размер сформированных в результате перепланировки жилых помещений. Если они будут меньше положенных, то согласовать такие изменения не получится. Перечень минимальных размеров:

Кухня-ниша: от 5 кв.м.
Обычная кухня: от 8 кв.м.
Спальная комната: от 10 кв.м.
Жилая комната в двухкомнатной квартире: от 16 кв.м.
Жилая комната в однокомнатной квартире: от 14 кв.м.

Согласовать или узаконить перепланировку

Перепланировку можно согласовать или узаконить. Согласование предполагает предварительное обращение в контролирующие органы с целью подтвердить ранее созданный проект. После согласования у владельца квартиры появляется возможность абсолютно законно провести ремонт, но на него выделяется строго ограниченное время (от несколько месяцев и до 1 года).

Узаконивание – это подтверждение уже выполненного ремонта. Узаконить перепланировку существенно сложнее, чем согласовать, хотя перечень действий обычно остается неизменным. Суть в том, что владелец квартиры может выполнить такой ремонт, которые невозможно узаконить в обычном порядке. Придется обращаться в суд и далеко не факт, что даже в суде ему разрешат оставить все внесенные изменения.

Порядок действий

Для согласования или узаконивания перепланировки квартиры, нужно:

Заказать проект. Несмотря на тот факт, что проект может быть выполнен лично владельцем квартиры в том случае, если планируются не слишком глобальные изменения (такой проект называют обычно эскизом), лучше всего обращаться к специалистам, имеющим все необходимые лицензии.
Подготовить остальные документы.
Обратиться в любое отделение МФЦ.
Заполнить заявление и передать менеджеру документы вместе с проектом.
Получить разрешение.
Исходя из сроков, указанных в разрешении, выполнить ремонт-перепланировку. Если перепланировка уже сделана, то разрешение является поводом вносить изменения в техпаспорт. Если же разрешение не дают (последовал отказ), можно пробовать обращаться в суд. Следует помнить о том, что без помощи опытного юриста добиться своего и отстоять уже выполненную перепланировку будет практически невозможно.

Документы

Для обращения в МФЦ требуются следующие документы:

Проект перепланировки или эскиз.
Паспорт владельца.
Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки (если у квартиры больше 1 собственника).
Доверенность на представителя и его паспорт (если планируется работать через представителя).
Техпаспорт на жилье.
Выписка из ЕГРН (выполняет роль свидетельства о праве собственности).
Правоустанавливающие документы на квартиру (договор дарения, купли-продажи, приватизации и так далее).

Если нужно обращаться в суд, то помимо всего перечисленного потребуется еще исковое заявление, отказ, полученный в МФЦ и квитанция об оплате госпошлины.

Расходы

Согласование перепланировки – процедура бесплатная, однако при сборе документов могут возникнуть серьезные расходы:

Заказ проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей. Чаще всего: 30-60 тысяч рублей. Конкретная сумма зависит от того, что планируется делать. Проект – это самый дорогой документ из всех, которые требуются для согласования/узаконивания.
Новая выписка из ЕГРН: 300 рублей. Ее не обязательно заказывать именно новую, но лучше, если все документы будут максимально «свежими».
Согласия совладельцев: от 1 тысячи рублей.
Доверенность: от 2 тысяч рублей.
Переоформление техпаспорта: около 5 тысяч рублей.

Сроки

Получение разрешения на переустройство/перепланировку занимает достаточно много времени:

Оформление проекта перепланировки жилого помещения в полном соответствии с требованиями СНИП: от 1 недели. Чаще всего: от 2-3 недель до 2-х месяцев.
Подготовка документов, доверенности, согласий совладельцев и так далее: от 1 дня.
Заказ новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
Ожидание решения в МФЦ: до 45 дней.
Переоформление техпаспорта: от 1 недели.

Ответственность за наличие незаконной перепланировки

Если в квартире выполнена незаконная перепланировка (собственник не согласовывал ее заранее и не собирается заниматься узакониванием), то ему, для начала, грозит штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Вместе со штрафом собственник получает предписание привести в жилье в полное соответствие со всеми требованиями нормативных документов и техпаспортом (вернуть все, как было). Если такое предписание проигнорировать, в конечном итоге, пусть и далеко не сразу, жилье будет арестовано и продано с торгов по цене, существенно ниже рыночной.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Новые правила перепланировки квартир. Изменения.

Новые правила перепланировки квартир- согласованная планировка

Постановление Правительства Москвы №508 от 25.10.2011 установило с 1 декабря две тысячи одиннадцатого года новые правила перепланировки квартир. Рассмотрим это постановление подробней. Сразу отметим, что 26 декабря 2012 вышло новое Постановление Правительства Москвы о перепланировке номер 840, 29 декабря 2017 года- новое постановление №1104, 13 февраля 2018 года- ППМ №66 и 17 декабря 2018 года- ППМ №1572. Все они внесли коррективы в существующее постановление №508. Мы решили отредактировать статью, и оставить только те пункты, которые действуют до сих пор даже в новой редакции.

О нововведениях последнего постановления можно прочесть здесь. Также мы решили ответить на очень часто задаваемый вопрос по амнистии перепланировки в отдельной статье.

Новые правила перепланировки квартир в Москве.

1. Для начала перечислим мероприятия по ремонту жилых помещений, которые по-прежнему требуют согласования в соответствии с новым постановлением о перепланировке, причем по проекту, выполненному организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующим работам от саморегулирующей организации.

Эти мероприятия перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508:

установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей (сюда относится и перенос газовой плиты).
замена газовых плит на электрические (отметим что установка двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования).
устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат;
устройство несущих стен.
прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
прорезка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;.
заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
демонтаж разгружающих перегородок;
изменение конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых) в домах с деревянными перекрытиями;
разборка (полная, частичная) не несущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия (разгружающие);
монтаж перегородок, создающих нагрузку более 150 кг/м2- для железобетонных перекрытий;
монтаж любых перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш;
устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается;
создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится демонтаж подоконных блоков);

Постановление Правительства, устанавливающее новые правила перепланировки квартиры

Как видно из списка в новых правилах перепланировки квартир убраны те работы, которые раньше согласовывали по эскизу, остальные работы остались. Из значимых работ отменили только необходимость согласования остекления балкона, что является существенным благом. Некоторые пункты наоборот добавили: необходимость согласования по проекту переноса газовой плиты; устройство перегородок толщиной более 100 мм. и др.Отдельно прописали пункт о переносе кухни, которого раньше не было.

Если при перепланировке затрагивается один из типов этих работ, то согласовывается он по той же схеме, что и раньше: сдаем необходимые документы в Жилищную инспекцию, получаем разрешение на перепланировку, выполняем ремонт, вызываем комиссию и получаем акт о выполненной перепланировке, вызываем техника БТИ и получаем новые инвентаризационные планы.

2. Работы, не указанные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 , не требуют согласования. Однако, для внесения необходимых изменений в планы БТИ в соответствии с пунктом 20 Приложения 1 на эти работы необходимо будет получать акт о завершенной перепланировке на основании поэтажного плана БТИ и экспликации с отображением уже выполненной перепланировки (в соответствии с п. 2.5.1.1.2.6.3 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 в редакции последнего Постановления № 1104 от 29.12.2017).

Разрешение на ремонт по новым правилам перепланировки квартиры

Последний пункт, как мы уже говорили, может поставить собственника квартиры в очень неприятное положение. Не перечисленные в пунктах 2 и 3 работы не требуют оформления перепланировки, однако при их выполнении можно нарушить санитарные, технические или иные нормы, предусмотренные действующими нормативными правовыми актами. В итоге собственник сделал ремонт, вызвал комиссию, а она нашла у него нарушение норм СаНПинов, СНиПов, постановлений и т.д., о которых среднестатистический человек даже не подозревает. Ведь инспектора можно вызывать только когда ремонт закончен вместе с чистовой отделкой. В итоге собственнику квартиры выпишут предписание вернуть дорогостоящий ремонт в исходное положение. Придется возвращать ремонт в части нарушенных работ в исходное положение. Поэтому мы рекомендуем прежде чем выполнять ремонт тщательно ознакомиться с перечнем запрещенных работ, а лучше провести консультацию со специалистом. Список запрещенных работ при перепланировке перечислен в пункте 10 Приложения 1, а также подробно рассмотрен в статье незаконная перепланировка.

Читайте также: Фотография в дизайне

3. Новые правила легализации перепланировки квартир позволяют в соответствии с п. 21 Приложения 1 согласовывать перепланировку на основании типовых проектов перепланировки. В этом случае заявитель при обращении в Мосжилинспекцию вместо проекта перепланировки указывает ссылку на соответствующий типовой проект. У разработанных типовых проектов, которые размещены в открытом доступе, к сожалению, присутствует ряд недостатков:

они разработаны только для серий, авторами которых является МНИИТЭП ( и то не для всех). Таким образом, в типовом каталоге никак не представлены кирпичные и монолитные дома, серии домов других авторов (КОПЭ, П-55, И-209 и т.д.);
количество вариантов планировок для каждой серии очень мало;
90% работ, представленных в каталоге, теперь итак согласовываются не по проекту.

Более того новые правила оформления перепланировки говорят, что для того, чтобы воспользоваться типовым проектом, Ваша планировка должна полностью во всех моментах (положении перегородок) совпадать с типовой. Это существенно ограничивает возможности по реализации желанного дизайна и интерьера квартиры.

Таким образом, по типовым проектам получается согласовывать очень малое количество реально осуществляемых перепланировок.

Титул техзаключения от автора проекта дома

4. В соответствии с пунктом 1.4.7 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 к любому проекту перепланировки необходимо прикладывать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией- автором проекта дома. Иными словами, любую перепланировку, содержащую работы из списков п.2 и п.3 Приложения 1, необходимо согласовывать с автором проекта дома. Это серьезное ужесточение, так как автор проекта дома является монополистом и может запросить любую сумму за оказание такой услуги. На практике для самых простых перепланировок (без затрагивания несущих стен) инспекции разрешают предоставлять техзаключения от любых организаций с соответствующим допуском СРО. Однако в целом, этот пункт серьезно усложнил и удорожал новую процедуру согласования переустройства квартир.

5. Еще несколько менее существенных пунктов новых правил оформления перепланировки:

5.1. В соответствии с п. 3.3.3.3.10.1 Приложения 2 приемочная комиссия теперь будет состоять не только из одного инспектора, но и из представителя управляющей компании.

Таким образом, комиссия теперь состоит не из трёх представителей как раньше (жилищная инспекция, управа, управляющий многоквартирным домом), а только из одного. Это существенное улучшение. Так как у одного человека меньше придирок на приёмке, чем у троих.

5.2. В соответствии с п.3.3.3.2.7.2.2 Приложения 2 в случае, если комиссией установлены факты несоответствия произведенных работ согласованному проекту, то Мосжилинспекция отказывает заявителю в оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке и выдает предписание о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в части работ, произведенных в нарушение согласованного проекта перепланировки (даже если эти работы не запрещены).

То есть формально, если Вы согласовали демонтаж подоконного блока, а в процессе ремонта ещё решили и санузел расширить за счёт нежилого помещения (не нарушая никаких норм) и инспектор это заметил, то Жилищная инспекция выдаёт Вам предписание вернуть санузел в прежние габариты.На практике произведенные в процессе ремонта мероприятия, которые не нарушают никаких законов, могут быть отмечены в виде изменений в согласованную проектную документацию на усмотрение начальника жилищной инспекции .

5.3. Пока не повышены штрафы за незаконную перепланировку. В кодексе города Москвы об административных правонарушениях они остались прописаны в тех же размерах, но по словам начальника Жилищной инспекции О.В. Кичикова Мосжилинспекция пока взяла паузу в данном вопросе и в будущем планируется их увеличение. Для юридических лиц данный размер штрафа уже увеличили до 300 000- 350 000 рублей.

В целом можно констатировать, что Постановление меняет не столько перечень работ по оформлению перепланировки, сколько сами инструменты согласования. К сожалению, Постановление о новых правилах перепланировки квартиры оставило много открытых вопросов, а, следовательно, каждая жилищная инспекция и даже каждый отдельный чиновник трактует их по-разному.

Надеемся данная статья помогла Вам узнать немного больше и понять правила перепланировки квартиры в Москве.

6 правил перепланировки, которые должен знать каждый

Квартира должна быть не только красивой, но и удобной, и первый пункт, который отвечает за удобство — грамотная планировка. К сожалению, типовые квартиры редко славятся ею, но даже в неплохих вариантах не учтены все особенности жизни будущих жильцов. Перепланировка поможет адаптировать квартиру для себя, но полет фантазии может быть пресечен множеством правил, которые обходить просто незаконно. В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой.

Правила перепланировки квартир

В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой. В конце статьи вы сможете посмотреть репортаж канал Россия 1 о новых правилах перепланировки квартир.

1. Сносить перегородки

Когда смотришь на план квартиры, сразу кажется: вот эту стенку уберу, передвину подальше, и сразу станет удобно, освободится место для шкафа, например. Однако на практике все далеко не так просто. Сносить можно только ненесущие перегородки, да и то не все. Определить ненесущую перегородку легко по ее толщине: она редко превышает 10 см. Убедиться в том, какие перегородки несущие, а какие нет, можно по плану БТИ. В таких перегородках можно делать проемы любых форм и размеров или вовсе разрушать их за ненадобностью без согласования проекта, но о любом действии с ними необходимо уведомить жилищную инспекцию.

В редких случаях ненесущая перегородка имеет разгружающую функцию (принимает на себя дополнительную сверхнормативную нагрузку), тогда трогать ее будет нельзя. Также есть ограничение касательно кухонной стены, если кухня оборудована газом: перегородку можно снести только в том случае, если вы замените ее плотно закрывающейся раздвижной — этого требуют правила безопасности.

2. Делать проемы

Если нужно сделать или сдвинуть проем в ненесущей стене, проблем возникнуть не должно. А вот с несущими стенами потребуется согласование с жилищной инспекцией. Обычно чем выше этаж, на котором расположена квартира, тем меньшую нагрузку несут стены, и тем больше шансов согласовать создание проема. В любом случае, нельзя пробивать проемы ближе 80 см от мест стыков конструкций и ближе 1 м от наружной стены. Также не стоит рассчитывать на получение разрешения на пробивку проема в несущей стене (даже на последнем этаже) шире, чем 1,2 м.

3. Возводить перегородки

Со сносом перегородок все понятно — таким образом можно лишить дом опоры. Но возведение перегородок тоже имеет ряд серьезных ограничений. Во-первых, перегородки должны быть легкими и тонкими, чтобы не давать дополнительной нагрузки на перекрытия. Перегородки толщиной менее 10 см можно не согласовывать, но о них нужно уведомить жилинспекцию. Если планируется перегородка толще 10 см, то ее уже необходимо согласовать.

Во-вторых, важно какими параметрами будет обладать помещение, образованное возведенными перегородками. Если получается комнатка без естественной вентиляции, дневного света, отопительных приборов, или площадью менее 9 м², или шириной менее 2,25 м — это считается ухудшением жилищных условий и согласованию не подлежит. Ухудшением условий будет и увеличение площади подсобных помещений за счет жилой площади. Конечно, эти нормы в первую очередь усложняют устройство кладовых и гардеробных. Выкрутиться можно, обозначив гардеробную не отдельной комнатой, а как встроенный шкаф: вместо четвертой стены навесить распашные или раздвижные двери.

4. Объединять лоджию с комнатой

В декабре 2012 года в своде правил о перепланировке жилых помещений был убран пункт, который разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Теперь жилищная инспекция относит объединение лоджии с кухней или жилой комнатой к реконструкции, на которую, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, необходимо получать разрешение на строительство в Госстройнадзоре. На практике шанс такого согласования равен примерно нулю.

Запрет на присоединение лоджии связан с тем, что эта операция нарушает терморегуляцию всего дома: может привести к появлению плесени на лоджии, в том числе у соседей, к трещинам в наружных стенах и на балконных стеклах. Фактически, вы обязаны оставить оконно-дверное заполнение при входе на лоджию, но в праве держать окна и дверь все время открытыми. В обход правил некоторые жильцы просто убирают оконно-дверное заполнение после проверки жилинспекцией, оставляя порожек и подоконный блок на месте, но это нарушение закона. Если вы хотите убрать подоконный блок, вы можете согласовать это только как установку французских окон от пола до потолка.

На заметку: перенос батареи на лоджию запрещен, но доступна укладка электрического теплого пола или установка электрообогревателя.

5. Расширять ванную на площадь коридора

Ванная комната часто такая маленькая, а коридор такой бестолковый — почему бы не изменить ситуацию для большей пользы? Ванную и санузел можно расширить или вовсе перенести на место коридора, кладовой и любого другого нежилого помещения, кроме кухни. Над кухней и жилыми комнатами соседей снизу не допускается делать «мокрую» зону. Такую перепланировку необходимо согласовать, а пол всей «мокрой» зоны покрыть гидроизоляцией.

Интересный момент: не допускается, чтобы вход в санузел (помещение с унитазом) был напрямую из кухни или жилой комнаты, если в квартире нет другого санузла с выходом в коридор. Также у входа в санузел обязательно должен быть порожек.

6. Переносить кухню в коридор

Кухню, как и санузел, нельзя оборудовать над жилыми помещениями соседей снизу, но вполне можно над нежилыми. Конечно, здесь есть свои условия. Во-первых, кухня должна быть оборудована электричеством, а не газом. Во-вторых, важно помнить о гидроизоляции пола, так как кухня относится к «мокрым» зонам. В третьих, в кухне должно быть естественное освещение — через окно, пусть и в другую комнату, а не на улицу, или арку/отсутствующую стену при открытой планировке. При переносе кухни не избежать вмешательства в системы вентиляции, отопления, водоснабжения, поэтому эти вопросы нужно тщательно продумать и осветить в проекте, который вы отдаете на утверждение. Если коммуникации также будут обновляться, шансов получить согласование значительно больше.

Бонус: если вы живете на первом этаже, или под вами находится магазин или паркинг, а не квартира, для вас реально согласовать перенос кухни даже в жилую комнату, а перенос кухни в коридор — значительно проще.

Видео репортаж телеканала Россия 1 о правилах перепланировки квартир:

Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

что допустимо менять в квартире и что нет;
что можно просто согласовать или же с трудом;
а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
а как все-таки обойти эти нормы;
что будет, если ничего не согласовывать;
куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:

Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).

Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.

При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

Можно сделать проем в несущей стене.
Можно сделать слияние балкона и помещения.
Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
Можно сменить внешний облик здания.
Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.

Какие нужны документы:

Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области.

Алексей Иванов

Перепланировка квартиры: что разрешено по закону

Когда покупаешь квартиру, кажется, что теперь ты абсолютно свободен в вопросе интерьера, можешь применять любые дизайнерские решения и обустраивать жилье по собственному желанию. Однако, существуют нормы разрешенных действий перепланировки квартиры, которые обусловлены законодательно. Несоблюдение этих норм приведет к высоким штрафам и требованию о восстановлении квартиры до первоначального вида. Как сделать перепланировку так, чтобы не возникло проблем, рассмотрим в статье.

Зачем нужны правила перепланировки

Прежде, чем я расскажу о запретах в перепланировке, необходимо понять причину этих запретов, и почему же они прописаны на законодательном уровне. Основная причина запрета перепланировки логична и понятна: внесение изменений в конструкцию дома может привести к ухудшению его функциональности и снижению качества и прочности всей конструкции. Запрещающие правила перепланировки выглядят следующим образом:

изменения не должны влиять на удобства эксплуатации дома другими жильцами и собственниками квартир;
помещение должно остаться жилым, отвечать требованиям о жилых территориях;
новая квартира должна отвечать основным требованиям (санитарные, строительные и противопожарные);
изменения не должны касаться фасада здания, если само здание относится к культурному наследию страны;
неприкосновенна безопасность других жильцов и эксплуатации дома в целом;
проведение любых работ по перепланировке аварийного помещения запрещена.

Какие работы запрещены законом

Запреты на перепланировку обусловлены правилами, о которых я написал выше. Каждый из запретов можно логически объяснить, все они созданы для обеспечения удобства и безопасности использования квартир, дома, общественных территорий, лифтов и балконов.

Снос несущих конструкций или их изменение/замена на другие материалы. Такая перепланировка снижает крепость и цельность строения, может привести к трагедии.
Объединение жилого помещения с общедоступными. За счет такой перепланировки сужается общественный коридор, что ограничит выход во время пожара.
Устройство нового балкона. В имеющемся балконе запрещен снос блока подоконника, если он выполняет функцию удержания балконной плиты. Перенос радиаторов отопления на балкон – тоже запрещен, промерзание труб и поломки в общей системе отопления скажутся на всех соседях стояка.

Внесение изменений в систему вентиляции дома. Нарушение вентиляции грозит влажностью и образованием плесени в квартирах. Запрещено соединение вентиляции санузла и кухни.
Увеличение нагрузки на межэтажное перекрытие. Обычно к такой ситуации приводят нарушения технологии заливки стяжки на пол, или установка перегородок из тяжелых материалов.
Смена места расположения ванной комнаты и санузла. Менять их расположение в квартире не запрещено, но обустраивать санузел над жилым помещением соседей не разрешается. Такие ошибки могут привести к затоплению этажей ниже.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку

После прочтения запрещенных работ, возникает вопрос, а что же можно делать в собственной квартире. На самом деле, возможностей много, разрешено все, что не входит в список запрещенного. И правильный порядок перепланировки выглядит так:

составление технического плана перепланировки;
рассмотрение и одобрение его в жилищной инспекции;
начало ремонтных работ в квартире.

Но что же делать, если перепланировка уже сделана, и теперь предстоит узаконить ее, чтобы произвести, например, продажу квартиры (сделку без технического паспорта, отражающего реальную картину, провести не получится)?

Узаконить уже выполненную перепланировку возможно, для этого вам придется предоставить в суд пакет документов, среди которых:

документы, подтверждающие право владения помещением;
старый и новый технические паспорта;
исковое заявление;
одобрения новой планировки от инстанций: проектировочная организация проверит прочность конструкций, Санэпидстанция и Госпожарнадзор – соответствие помещения санитарным нормам и пожарной безопасности.

Получение необходимых документов и ожидание решения суда могут затянуться до полугода. Если документы в норме и законных предписаний не нарушено, узаконить перепланировку удастся.

Нарушение строительных норм и законов грозит владельцу помещения не только штрафом. Помимо предписания о возврате конструкций на места, дело может дойти до продажи квартиры и выселении хозяина. Чтобы не заработать неприятности, любые изменения планировки квартиры своевременно согласовывайте с органами БТИ.