Перепланировка – начальная стадия

Обследование перепланировок

Время чтения: 4 минут

Обследование перепланировок проводится в ходе выполнения работ в помещениях, на стадии приемки и оформления акта приемочной комиссии, при узаконивании изменений в конфигурации объекта. В зависимости от целей и оснований проверки, обследование могут проводить специалисты МосЖилИнспекции, БТИ, Роспотребнадзора, ОГПН (МЧС). Если при обследовании выявят нарушения, собственнику вынесут представление об их устранении.

Читайте в этом материале, что является основанием для обследования перепланировок, что проверяется в жилых и нежилых помещениях, как избежать штрафов за нарушения.

Что такое обследование перепланировок, зачем оно нужно

Перепланировка подразумевает изменение конфигурации жилых и нежилых помещений. Это может повлечь и изменение показателей надежности, прочности и устойчивости зданий, повреждение конструкций и инженерных сетей, нарушение интересов соседей и жильцов дома. Чтобы проверить, соответствуют ли перепланировочные работы нормативным актам и проекту, может назначаться обследование.

Основанием для назначения обследований перепланировки в жилых и нежилых помещениях может являться:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

плановые проверки в многоквартирных домах, если при их проведении выявили несогласованные работы и нарушения;
подготовка к проектированию перепланировки, если нужно устранить красные линии на техническом паспорте БТИ, узаконить выполненные работы;
стадия приемки после перепланировки, когда проверяется соответствие работ проекту;
жалобы и обращения соседей, собственников МКД о нарушении норм безопасности при проведении работ.

Обследование заключается в фактическом осмотре помещений, изучении состояния конструкций и инженерного оборудования, планировки после проведения работ.

Нормативные акты

Общие нормы о проведении и согласовании перепланировок содержатся в Жилищном кодексе РФ. В этом нормативном акте указано, что любые работы в помещениях МКД не должны приводить к ухудшению характеристик, порче и разрушению конструкций. Также нормы о безопасности перепланировок указаны в следующих актах:

Жилищный кодекс РФ (скачать);
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).

По этим документам работают специалисты МосЖилИнспекции, чьи полномочия напрямую связаны с проверкой и согласованием проектов перепланировки.

Простым языком

Обследования перепланировок не избежать даже при соблюдении всех нормативных актов, строгом следовании проекту при проведении работ. Чтобы официально узаконить изменения после перепланировки, нужно обратиться в МосЖилИнспекцию для оформления акта приемочной комиссии. На этой стадии проводятся плановые осмотры и обследования, после которых можно пройти кадастровый учет в Росреестре.

Проблемы с проведением обследований могут возникнуть в следующих случаях:

если вы уже купили квартиру с несогласованной перепланировкой, а по итогам обследований вам выдано предписание об устранении нарушений;
если на вас подали жалобу соседи, обнаружившие трещины и повреждения в стенах или других конструкциях, снос или разрушение несущих элементов;
если приемочная комиссия обнаружила отступление от проекта, либо на момент проверки вообще отсутствовала согласованная проектная документация.

Очевидно, что для обследования должностные лица должны попасть в помещение. С этим тоже возникают проблемы, если собственник отказывается впускать специалистов. В этом случае предписание об обследовании можно получить через суд, а обеспечивать доступ будут приставы.

Комментарий специалиста. При самом худшем варианте после обследований собственника обяжут восстановить исходное состояние квартиры, взыщут штраф. Обычно это происходит, если изменения в конфигурации существенно угрожают безопасности всего здания. В большинстве случаев для устранения нарушений достаточно провести дополнительные работы, заказать усиление конструкций, оформить документы.

Обследование может проводиться в ходе перепланировки, чтобы выявить возможные нарушения в работах

Кто может проводить обследование перепланировок: органы и должностные лица

Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:

специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.

Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.

Какое оборудование применяется при обследовании перепланировок

При обследованиях перепланировки обязательно изучаются документы на жилое или нежилое помещение – выписки ЕГРН, технические паспорта БТИ, проектная документация, техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Непосредственное обследование в помещениях проходит с применением следующего оборудования:

стандартные и лазерные рулетки, уровни, керны, скарпели, зубила и иные инструменты для механических, визуальных обследований;
электродрели для сверления, ферроскопы, ультразвуковые, ультраакустические и другие электронные приборы для изучения трещин, внутреннего состояния конструкций;
нивелиры, прогибометры;
оборудования для определения повреждений электросети, измерения напряжения.

Точный перечень приборов и оборудования определяется после визуального осмотра помещений, указывается в актах и ведомостях. Также могут отбираться пробы и образцы материалов, чтобы направить их на лабораторные исследования.

Специалисты используют ультразвуковое оборудование, чтобы определить толщину стен после перепланировки

Порядок обследования перепланировок

Если принято решение о проведении обследования перепланировки, оно вручает или направляется собственнику. Естественно, если заявитель сам обращался для получения акта приемочной комиссии, он сразу узнает о дате и времени прихода специалистов.

Изучение документации на перепланировку и помещение

Для получения информации о характеристиках помещения и здания, об особенностях проведения работ, специалисты будут изучать:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

правоустанавливающие и кадастровые документы (например, если на квартиру не оформлено право собственности, перепланировку можно провести только с согласия наймодателя);
технические паспорта на здание;
проект перепланировки;
техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Если работы проводились на общедомовом имуществе МКД, дополнительно требуется протокол собрания жильцов дома.

По документам проверяется соответствие выполненных работ и требований проекта.

Визуальный осмотр

Во многих случаях визуального осмотра будет достаточно, чтобы выявить нарушение, либо убедиться в их отсутствии. При визуальном осмотре изучается состояние стен, потолков, перегородок, полов, мест размещения коммуникаций и сетей. Одновременно могут проводиться обмеры, а полученные данные сверяются с документами на квартиру, проектом. При выявлении повреждений или несогласованных изменений будут проводиться дополнительные обследования, замеры.

Инструментальная проверка

Инструментальные проверки проводятся, если необходимо выявить причину нарушений, определить характер и глубину трещин, недостатки инженерного оборудования и работоспособность вентиляции, иных систем. К работе могут привлекаться инженеры, техники, эксперты энергоснабжающих организаций. В ходе обследований составляются акты, протоколы, заключения, дефектные ведомости.

Подведение итогов обследований, составление документов

По результатам проверок принимается решение о соответствии перепланировки проекту и нормативным актам, либо о нарушениях. В первом случае собственник получит акт приемочной комиссии, либо согласование проекта. Если будут выявлены нарушения, составляются предписания, протоколы.

Комментарий специалиста. Если вам предстоит пройти проверки и обследования после перепланировки, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы не только оказываем услуги по разработке проектов, но и помогаем устранить замечания, выполнить предписание с нарушениями. Если требования жилищной инспекции или других органов является незаконным, наши юристы обжалуют его через суд.

Если нарушения выявят на начальной стадии перепланировки, могут вынести предписание о прекращении работ

Документы по итогам обследования перепланировок

В зависимости от оснований проведения и итогов обследований, будут составлены следующие документы:

решение о согласовании проекта перепланировки или об узаконивании выполненных работ;
акт приемочной комиссии;
предписание об устранении нарушений;
протокол об административном правонарушении.

Даже если выявлены нарушения с вынесением предписания, если возможность устранить их. Для этого может потребоваться оформление проектной документации, проведение дополнительных работ, прохождение согласований. Обо всех вариантах устранения предписаний вы сможете узнать у наших специалистов.

Что нужно для устранения замечаний и предписаний

Если собственнику выдано предписание МосЖилИнспекции или другого органа, для устранения нарушений может потребоваться:

разработка проекта, либо внесение в него изменений;
получение согласия собственников помещения или многоквартирного дома;
восстановление работоспособности вентиляции, инженерных систем в квартире;
проведение дополнительных работ – восстановление дверных и оконных проемов, перегородок, снос отдельных конструкций;
усиление несущих конструкций, проемов;
устранение нарушений пожарной безопасности.

Опыт и квалификация наших специалистов позволяет быстро решить любые сложности, выбрать оптимальный вариант устранения предписания после обследований перепланировки.

При наиболее серьезных нарушениях собственника могут заставить вернуть помещение в исходное состояние

Как правильно оформить ТЗ на обследование

Техническое задание составляет собственник квартиры или нежилого помещения. В ТЗ будет указан перечень характеристик помещений, список проведенных работ, цели обследования и нарушения, отраженные в предписании. Чтобы упростить и ускорить обследования, рекомендуем составлять ТЗ при поддержке специалистов компании Смарт Вэй. С примером техзадания вы можете ознакомиться на нашем сайте.

Образец документа по результатам перепланировки

Ниже можно ознакомиться с примером документа по итогам обследования перепланировки.

Сроки и стоимость

Определить стоимость и сроки обследований и устранения предписаний после перепланировки можно только после предварительного анализа ТЗ, особенностей работ. Для этого вам нужно связаться с нашими специалистами, передать основные сведения и документы. Также может потребоваться предварительный осмотр помещений, чтобы сделать расчет по стоимости и срокам. Свяжитесь с нашими специалистами, чтобы получить максимально выгодное коммерческое предложение!

Проблемы и сложности устранении предписаний после обследования перепланировок

При проведении обследований и устранении предписаний по перепланировкам могут возникать следующие проблемы:

сложности при обеспечении доступа к помещениям, где проводилась перепланировка;
дополнительные расходы на проведение работ, усиления несущих конструкций, переделку инженерного оборудования и вентиляции;
необходимость получать согласие собственников помещения или МКД;
наличие красных линий на техпаспорте БТИ, что также требует согласований;
необходимость проходить дополнительные согласования.

Обратившись к нам, вы максимально быстро и эффективно устраните все проблемы и сложности. Наши специалисты выполнили множество работ по устранению нарушений при перепланировках.

Преимущества нашей компании

При устранении предписаний МосЖилИнспекции и других органов после перепланировки нужно соблюсти нормы федерального и столичного законодательства. При нарушении нормативных актов грозит штраф, отказ в регистрации изменений через Росреестр, проведении последующих сделок. Все эти моменты можно уточнить у специалистов Смарт Вэй. если вы обратитесь к нам за помощью. Вы можете рассчитывать на консультационную поддержку проектировщиков и юристов, сопровождение согласований и устранения предписаний, низкие цены и сжатые сроки за все услуги.

Этапы перепланировки

Перепланировка квартиры в Москве – дело достаточно сложное хотя бы с той стороны, что можно легко запутаться с тем, какие документы для этого нужны и куда их нужно подавать. Кроме того, этот процесс займет достаточно много времени – которое условно можно разделить на два этапа – получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции и сдача выполненного ремонта приемочной комиссии. Поговорим подробнее о каждом из этапов согласования.

Первый этап согласования перепланировки: Получение разрешения на проведение ремонтных работ.

Перед тем как вам выдадут этот документ, потребуется собрать достаточно солидный пакет документов, в состав которого войдут следующие бумаги:

Заявление на перепланировку квартиры
Техпаспорт квартиры
Проект перепланировки, часто на основе технического заключения
Нотариально заверенная копия свидетельства права о собственности

Документы, представленные выше – иногда дополняются другими бумагами и разрешениями, в зависимости от запланированных работ и других обстоятельств. Мы же представили джентльменский набор специалиста по согласованию, то есть базовый пакет документов для перепланировки квартиры, находящейся в полной собственности заявителя.

Этот этап согласования перепланировки требует особого внимания, не хотите же вы пересдавать документы несколько раз. И если с заявлением все достаточно просто и понятно – оно заполняется по установленному образцу, то на остальных документах нужно остановиться подробнее.

Техпаспорт квартиры – этот документ вы можете получить в БТИ, обратившись за ним при помощи МФЦ. Подробнее с составом документов вы можете ознакомиться в отдельной статье, а здесь мы лишь скажем, что на этом этапе согласования перепланировки он потребуется для разработки проекта перепланировки квартиры.

Проект перепланировки. Этот документ представлен в виде буклета в формате А4, в котором указаны все работы, которые будут проводиться в рамках ремонта, нормативная база, планы квартиры до и после перепланировки и другие разделы. Именно проект будут рассматривать в Мосжилинспекции.

Нотариально заверенная копия свидетельства права о собственности. Тут также не возникает особых вопросов – берете документ, обращаетесь к нотариусу, остальное – его заботы.

После того как документы собраны, наступает момент подачи их на рассмотрение. Делается это при помощи все того же МФЦ и занимает немало времени. Ответа придется ждать 45 дней – это регламентированный срок. После того как получено разрешение на перепланировку, можно приступать к самим работам. И с этого момента можно отмерять второй этап согласования перепланировки.

При проведении ремонта так же нужно собирать документы, не упуская ни одного из них. Прежде всего речь идет о журнале ремонтно-строительных работ, который вы получите вместе с распоряжением на перепланировку. Другими документами, которых может и не быть станут акты освидетельствования скрытых работ, которые заполняются в том случае если устраивается новый пирог пола или проем в несущей стене. К слову у строителей должен быть допуск СРО, без которого они не смогут заполнить акты скрытых работ. Если все документы собраны корректно, а ремонт закончен в сроки, то можно обращаться в МФЦ с заявлением о приемке ремонта и ждать визита приемочной комиссии.

Акт о завершенной перепланировке, фото:

Второй этап согласования перепланировки: Приемка ремонта

Приемкой ремонта называется процесс освидетельствования того, что строительные работы проводились в соответствии с проектом перепланировки и строители не допустили самовольных изменений в проектные решения. В состав приемочной комиссии входят: инспектор Мосжилинспекции и представители проектной и строительной организаций, иногда еще и представитель управляющей компании.

После того как все члены комиссии установят что нарушений нет, они подпишут акт о завершенной перепланировке, который потребуется передать в БТИ для вызова инженера для обмеров помещений квартиры. После того как и он установит что все комнаты находятся на своих местах и в своих габаритах, вы получите новый техпаспорт.

Эта статья писалась как краткая памятка по этапам согласования перепланировки квартиры, потому не следует ждать от нее энциклопедической полноты, но при желании углубиться в тему, вы можете перейти по синим ссылкам. В том же случае, если вас интересует разработка проектной документации или ее согласование в Мосжилинспекции – наша организация предоставит все требующиеся услуги. Со стоимостью наших работ вы можете ознакомиться здесь и если они вас заинтересуют то и обратиться за консультацией по телефону.

С чего начать оформление перепланировки квартиры

Приняв решение о перепланировке квартиры, необходимо иметь ввиду, что она должна быть законной. Во-первых, этого требует жилищное законадательство ( самовольная перепланировка грозит административными санкциями) . Во-вторых, это позволит избежать возможных аварий в процессе ремонтно-строительных работ, так как законная перепланировка всегда приводится в соответствие со СНиПами, СаНПинами и противопожарными требованиями.

Немаловажно и то, что узаконивание перепланировки оградит вас от жалоб соседей и неприятностей с надзорными органами. И то, и другое, и третье встречается в наше время довольно часто. Причем, как в случаях с вторичным жильем, так и в новостройках.

Хотим сделать перепланировку, с чего начать? Вопрос, ответ на который пытается найти каждый владелец жилья на начальной стадии ремонта. Далее мы предлагаем подробную информацию о процедуре перепланировки, с чего начать, куда обращаться, какие документы необходимы.

Первые шаги при перепланировке

Если вы купите квартиру с самовольной перепланировкой, то ответственность за ее проведение перейдет на вас. Поэтому необходимо выяснить, выполнялась ли в ней ранее перепланировка.

Для этого вам понадобится план БТИ квартиры в черных линиях. С его помощью вы сможете определить, производились ли в квартире какаие-то изменения ранее. Здесь следует быть особо внимательным. При сделках с недвижимостью встречаются случаи, когда продавец сознательно вводит покупателя в заблуждение относительно перепланировки.

А именно, он может предоставить вам черно-белую ксерокопию плана БТИ с красными линиями, которыми отмечаются несогласованные изменения, произведенные в квартире. Естественно, на черно-белой копии никаких красных линий вы не увидите. Но на таком плане будет присутствовать штамп “Разрешение на произведенное переоборудование не предъявлено”. Имейте в виду, данный штамп может быть довольно плохо виден.

Планы БТИ в красных линиях

Итак, красные линии в плане БТИ означают “засвеченную” неузаконенную перепланировку. Однако и отрисованный в черных линиях план БТИ – не гарантия отсутствия перепланировки: может быть она есть, просто Мосжилинспекция и БТИ пока не в курсе. Поэтому нелишним будет пройти по комнатам с поэтажным планом в руках и сверить конфигурацию помещений в нем с имеющейся в наличии.

А с чего начать перепланировку квартиры в новостройке? Перепланировку квартиры в новом доме следует начинать с получения документов БТИ. Иногда требуется поэтажный план застройщика. Он нужен для определения точного расположения помещений в квартирах с так называемой “свободной планировкой”. Часто в новых домах контуры комнат выкладывают на полу кирпичами или блоками. Считается, что это условное зонирование и можно передвигать эти границы как угодно. Но это не так: любые отклонения от плана застройщика требуют согласования в качестве перепланировки.

♦ Имея на руках документы БТИ, вы можете приступать к разработке желаемой планировки вашей квартиры. Для того, чтобы начать согласование перепланировки, необходимо будет определить, какой объем документации вам понадобится.

С чего начать согласование перепланировки

Несмотря на то, что порядок согласования перепланировок сегодня максимально упрощен, оформление разрешения на ремонтные работы по-прежнему остается очень хлопотным занятием, отнимающим массу свободного времени и сил. Поэтому задумываясь о том, с чего начать перепланировку, придется решить один немаловажный вопрос: кто будет заниматься ее согласованием?

На этот счет имеется два варианта:

Все заботы по согласованию перепланировки взять на себя.
Перепоручить оформление перепланировки специалистам по согласованию, которым придется дополнительно оплачивать работу.

Первый вариант имеет очевидное преимущество перед вторым – экономия денежных средств. Но у второго варианта имеется гораздо больше преимуществ. Поэтому если вы хотите сэкономить время и уберечься от типичных ошибок, то логично будет начать оформление перепланировки с обращения к посредникам-согласователям, которые знают все этапы узаконивания перепланировки и нормы, которым она должна соответствовать. Специалисты оценят объем предполагаемых изменений и сразу исключат те, что проводить запрещено.

Любая перепланировка начинается с идеи. Идея может появиться в результате многолетней проблемы, испытываемой жильцами отдельно взятой квартиры и связанной с неудобным расположением помещений, их излишне большой (коридор, прихожая, гостиная) или наоборот слишком малой площадью (кухня, ванная, туалет, спальня).

Иногда идея – это своеобразная дань моде, например, иметь в собственной квартире в качестве отдельного помещения рабочий кабинет, постирочную, душевую, просторный холл или вообще спортзал.

Кроме того, идея перепланировки может зародиться в вашей голове после похода в гости к знакомым или родственникам, где вам очень понравился сделанный в их квартире ремонт, и вы в тот же час захотели устроить у себя дома нечто подобное.

Закон не требует от собственников жилья заниматься узакониванием косметического ремонта, к которому относятся ремонтные работы, связанные с поклейкой обоев, покраской поверхностей, заменой дверей и окон. Но любые глобальные изменения в конфигурации помещений, такие как расширение мокрых зон квартиры, соединение помещений через проем в несущей стене или межкомнатной перегородке, устройство полов, установка или перенос сантехнического и газового оборудования, перепрофилирование помещений и т.д., требуют обязательного согласования с надзорным органом .

В Москве официальным органом, согласующим перепланировки в жилых многоквартирных домах, является государственная жилищная инспекция. В Московской области – муниципальные власти (структурные подразделения администрации).

Так, с чего начать оформление перепланировки? Со сбора документов, которые вы должны предоставить в согласующий орган.

С каких документов начать перепланировку квартиры

Комплект документов, предоставляемый на рассмотрение в московскую жилищную инспекцию, может заметно отличаться в каждом отдельном случае. Это зависит от ряда обстоятельств, но проще объяснить на примере.

Допустим, вы проживаете в квартире, которую покупали по ипотеке, и кредит еще до конца не погашен. Получается, вы не являетесь полноправным хозяином своего жилья, поскольку пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, выделившего вам денежные средства на ее покупку. И по закону у банка требуется получить согласие на перепланировку квартиры.

Соответственно, в этом случае к основному пакету документов нужно приложить справку-согласие от банка, иначе разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции не получить.

Другой пример. В квартире планируется перенос газовой плиты на кухне. Без уведомления о планируемом мероприятии городской газовой службы не обойтись. Следовательно, и пакет документов для согласования при таком переустройстве квартиры придется пополнить справкой Мосгаза.

Образцы документов для перепланировки от газовой службы и банка

А вот список бумаг, который понадобится для узаконивания любой перепланировки квартиры в многоэтажном доме:

Заполненный бланк заявления о намерении проводить перепланировку.
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Официальное заключение экспертов, что перепланировка возможна (техническое заключение).
Проект с новыми планировочными решениями.
Планы БТИ.

Все перечисленные документы, а также дополнительные бумаги, которые, как мы уже сказали, в каждом случае свои, передаются через МФЦ в жилищную инспекцию для получения разрешения проводить в квартире перепланировку.

Образец разрешения на перепланировку

Узаконить перепланировку: с чего начать?

Выше мы описали с чего начать перепланировку, которая только планируется. Однако далеко не все собственники квартир столь ответственно подходят к вопросу проведения капитального ремонта и следуют букве закона. Практика показывает, что многие жильцы многоэтажек сначала делают у себя дома ремонт с перепланировкой, и только потом пытаются его узаконить.

Понятно, что они сталкиваются со вполне очевидным в этом случае вопросом, с чего начать узаконивание перепланировки, которая уже выполнена.

Сразу отметим, что узаконить можно только ту перепланировку, которая произведена без нарушения строительных и санитарных норм. То есть она не должна ухудшать условий проживания и угрожать безопасности вашей и ваших соседей.

Полный перечень запрещенных при перепланировках мероприятий приводится в п.10 Приложения №1 ППМ №508-ПП. Это те виды работ, которые нельзя узаконить ни до, ни после ремонта с перепланировкой.

Так с чего начать узаконивание перепланировки квартиры? С обращения в проектную организацию, которая занимается проектированием и согласованием перепланировок, где вас проконсультируют по поводу совершенного ремонта, помогут определить, имеются ли у вас запрещенные мероприятия, как наилучшим образом узаконить сделанную перепланировку. Здесь же можно заказать техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Именно на основе этого документа ваша перепланировка может быть легализована.

Пример технического заключения на уже выполненную перепланировку

Если вы сомневаетесь, с чего начать перепланировку, или с чего начать, чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, обращайтесь в наше архитектурно-проектное бюро. Мы предлагаем:

бесплатные консультации (на будущий и уже сделанный ремонт);
разработку проектных документов (проектов и технических заключений) на планируемую и уже совершенную перепланировки;
полный комплекс услуг по согласованию перепланировки (под ключ).

Перепланировка: план или сноровка?

Как узаконить перепланировку: необходимые документы, порядок получения разрешения. Штрафные санкции в случае незаконной перепланировки.

Не секрет, перепланировка — это не только благоустройство жилого помещения и удовольствие от самовыражения. Но еще и нудная бумажная волокита, связанная с получением документов во множестве инстанций. Как грамотно демонтировать перегородки, переустановить сантехнику, а также “тихо, без шума и пыли” прорубить окно в стене попытались вникнуть на КДО.ru.

Что такое перепланировка?

Перепланировка — это проведение в помещениях здания работ, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения, а также их инженерного оборудования в пределах габаритов несущих конструкций. Стоит учесть, что изменение фасада здания (остекление, обустройство зимних садов, закладка и прорубание окон) является не перепланировкой, а реконструкцией.

Также следует отличать перепланировку от переоборудования. Переоборудование — это приспособление помещения к новому функциональному назначению, затрагивающие несущие конструкции здания. Буквально это означает, когда вам вместо кухни захочется, к примеру, сделать сауну или же превратить свою квартиру в большую студию. Перепланировка и переоборудование входят вместе в понятие “переустройство жилья”.

Порядок получения разрешения на перепланировку

Согласно законодательству, производить перепланировку разрешается только после получения разрешения Межведомственной комиссии управы округа или префектуры района (МВК). Но прежде чем, получить это разрешение необходимо техническое заключение о конструкциях, разработать проект и его согласовать.

Схематично всю процедуру получения документов можно разделить на несколько пунктов.

Техническое заключение (ТЗК)

Заключения о состоянии конструкций дома ТЗК разрабатывается специально на помещение, где будут делать перепланировку. Этот документ содержит информацию об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, а также выводы о технической возможности проведения перепланировки обследованного помещения по разработанному проекту.

Разработка проектной документации

Проект перепланировки — официальный документ. Составляется на основе эскизного дизайн-проекта, который готовите вы сами либо профессиональный дизайнер, знакомый со строительными нормами и правилами (СниП). Проект перепланировки разрабатывается проектной организацией. Можно самостоятельно заказать его в проектном институте. Чтобы проект не “завернули” лучше подстраховаться на начальной стадии работы с дизайнером — проконсультироваться в специализированных фирмах, которые занимаются согласованием перепланировок. Как правило, это происходит в более сложных случаях, которые относятся к переоборудованию. Минимальная сумма оплаты услуг коммерческих организаций по согласованию переоборудования квартир $1500-3000 и выше в зависимости от сложности работ. Согласование перепланировки — на порядок ниже.

Согласование проекта, если потребуется в:

орган Санэпидемнадзора (СЭС);
орган Пожарнадзора (УГПС);
балансодержатель или собственник дома, (ДЕЗ или ТСЖ);
архитектурно — планировочное управление (районное);
Газовая техническая инспекция (если в доме — газ);
Мосгосэкспертиза (если затрагиваются несущие конструкции);
Мосгаз;
Мосэнерго, Энергонадзор;
теплосети и Мосгортепло (если переносятся батареи);
жилищная инспекция округа.

Дополнительные документы

Но это ещё не все. Понадобится ещё несколько документов:

согласие всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой (на квартиру);
действующий поэтажные план и экспликации на помещение и на прилегающие помещения (БТИ);
копия технического паспорта на дом и справку о состоянии здания;
договор авторского надзора;
договор технического надзора (ДЕЗ);
договор страхования;
договор на вывоз мусора;
копии лицензий проектных и строительных организаций;
выписка из домовой книги;
копия финансово-лицевого счета;
акты-соглашения с соседями;
справка о проверке жилищных условий.

Стоит отметить, что в настоящее время принимают документы и выдают необходимые разрешения на перепланировку в режиме “одного окна” все окружные Мосжилинспекции.

Мосжилинспекция накладывает на бумаги резолюцию и передает в МВК, которая и выносит заключение. И именно Мосжилинспекция контролирует ход работ и проверяет соответствие результата исходному проекту. Также ремонтная организация должна получить у нее аккредитацию.

После согласования МВК собственник получаете долгожданное официальное разрешение на перепланировку, согласно которого проект перепланировки будет иметь юридическую силу. В этом случае можно смело приступать к заветной мечте — изменить и облагородить свое жилище. По окончании работ необходимо вызвать техника из БТИ, который зарегистрирует ваше переустройство.

Тихо, без шума и пыли

Конечно, не известно и вполне вероятно, что вам повезет и в вашем доме никогда не будет проверок, ваши соседи не услышат шума, не напишут жалобу в ОВД или Мосжилинспекцию, и представители обоих служб к вам не пожалуют. Но. как говорят юристы: “Dura leх sed leх” — незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому необходимо иметь в виду, что в случае незаконной перепланировки, стоит ждать тех или иных штрафных санкций:

штраф, который накладывает Мосжилинспекция. По закону нелегальная перепланировка — административное правонарушение, за которое грозит штраф в 20-25 МРОТ. Плюс штраф за нарушение закона “О тишине”, если таковые имеются.
легализация перепланировки. Это значит, что уплата штрафа не освобождает от обязанности санкционировать перепланировку. Обычно на это дается срок от 2-х до 3-х месяцев. В течение данного времени нужно оформить официальное разрешение. Нарушение сроков грозит повторным штрафом.
приведение помещения в первоначальное состояние. То есть, если то, что сделал собственник невозможно будет санкционировать по причине несоответствия нормам СНиП, то придется уплатить штраф и приводить помещение в первоначальное состояние;
продажа квартиры с торгов. Если собственник не выполнил предписание, и отказался сделать ремонт квартиры в “обратную сторону” на него подадут в суд. Согласно ГК РФ, суд имеет право продать это помещение с торгов (с возвратом ответчику разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние).

В случае, если вы уже сделали перепланировку и хотите ее узаконить, то согласно ст. 29 ЖК РФ, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только на основании решения суда. Де-факто же сложилась практика, когда МВК районов согласовывают уже сделанную перепланировку. Для этого вам необходимо представить вышеперечисленные документы.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

Заявление на перепланировку.
Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
паспортов собственников или доверенности;
решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Этапы и порядок согласования перепланировки квартиры

Перепланировка помещения ‒ это достаточно серьезное мероприятие, требующее подготовленности владельца. Многие собственники квартир проводят ее самостоятельно, без получения разрешения от соответствующих органов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

При этом все же некоторые виды ремонтных работ не требуют документального оформления, их можно провести и самостоятельно. К таким работам можно отнести, к примеру, косметический ремонт в помещении.

Если же владелец решил внести серьезные изменения в помещение, то ему необходимо предварительно узнать, какие предусмотрены этапы согласования перепланировки квартиры.

Условия переустройства

Получение разрешения требуют те виды работ при перепланировке, которые затрагивают несущие конструкции зданий. Это связано с тем, что обрушение подобных конструкций может нанести вред здоровью жильцов, а также ущерб имуществу.

На какие виды работ требуется получать разрешение от соответствующих инстанций:

перенос туалетной и ванной комнаты;
установка на кухне электроплиты, взамен газовой;
монтаж перегородок в строении с деревянными перекрытиями;
сооружение перегородок, создающих нагрузку на перекрытия свыше нормативной;
монтаж или перенос сантехники и иного оборудования, что влечет за собой необходимость в прокладке дополнительных сетей или увеличение водо-, или энергопотребления;
вырезание проемов в несущих стенах.

Есть и другие виды работ, которые требуют получение разрешения.

Что запрещено делать при перепланировке:

изменять сечение, а также полностью ликвидировать каналы естественной вентиляции;
ухудшать условия проживания;
влиять на целостность конструкций в помещении, что может повлечь за собой их обрушение;
устраивать повышенную нагрузку на перекрытия;
осуществлять работы, которые влияют на внешний облик многоквартирных домов;
объединять лоджию или балкон с комнатой;
организовывать теплые полы и монтировать радиаторы отопления на лоджиях, подпитывающиеся от централизованной системы отопления в здании;
объединять кухни, оборудованные газовыми плитами, с жилой комнатой.

Образец заявления на перепланировку квартиры:

На какие изменения не нужно получать разрешения

Эти виды работ не требуют согласования:

остекление лоджии или балкона;
замена радиаторов отопления;
устройство кондиционера;
снос ненесущей перегородки или же вырезание в ней проема;
установка пластиковых окон, взамен старых, деревянных;
перенос сантехнических приборов в границах так называемых «мокрых зон».

Этапы согласования перепланировки квартиры в многоквартирных домах

Начинается любая перепланировка помещений с составления эскиза или проекта. Их условно можно назвать чертежами, на которых будут отображены все изменения, которые предполагает внести хозяин жилья в помещение.

К самостоятельной разработке чертежа можно прибегнуть в том случае, если будет производиться простая перепланировка, которые не предполагает перенос перегородок или их демонтаж, а также объединение помещений в жилье. При собственноручной разработке чертежа необходимо взять на основу технический план помещения. Все изменения конфигурации на нем стоит отобразить при помощи красных линий.

Разработку более сложных проектов стоит доверить проектно-строительной компании. Это специализированная фирма, которая оказывает подобные услуги на платной основе.

Обычно после обращения в подобную контору на объект выезжает уполномоченный сотрудник, который анализирует будущие изменения конфигурации. Он оценивает допустимость их воплощения в жизнь. Изменения обговариваются с хозяином помещения, и после этого проектно-строительная фирма разрабатывает архитектурный проект.

Стоит знать, что оформить разрешение можно как самостоятельно, так и заручившись поддержкой юристов или риэлтеров. Если имеется техническая подготовленность к процедуре, то вполне можно пройти ее самостоятельно.

В том случае, если нет времени и возможностей заниматься перепланировкой самостоятельно, стоит обратиться к помощи специалистов. Стоимость их услуг в рамках комплекса «все включено» при согласовании несложной перепланировки составляет около 20-50 тыс. рублей. Более сложные работы будут стоить дороже.

В общем виде этапы согласования перепланировки квартиры выглядят следующим образом:

Обращение в бюро технической инвентаризации (БТИ) для получения поэтажного плана жилья с экспликацией объектов.
Согласование изменений в муниципальной квартире производится в администрации.
Получение разрешения на внесение изменений в конфигурацию жилья в следующих инстанциях:
- МЧС;
- Роспотребнадзор;
- эксплуатирующей организации и пр.
Подача документов в комиссию по жилищным вопросам по месту проживания.

Каждая инстанция рассматривает в индивидуальном порядке заявления, поданные от граждан. Оцениваются такие факторы, как тип жилья, год постройки и соответствие предполагаемых изменений требованиям нормативных документов.

Что происходит после подачи документов в комиссию по жилищным вопросам:

Сотрудник комиссии принимает документацию от гражданина, после чего выдает ему соответствующую расписку.
Определяется день заседания, на котором принимается решение о согласии или отказе на перепланировку.
Если разрешение было получено, собственник жилья может приступать к проведению работ. Законодательство не устанавливает конкретные сроки, в которые необходимо осуществить перепланировку.
После завершения работ необходимо обратиться в БТИ с целью вызова специалиста для оценки помещения. В назначенный день приезжает техник из БТИ, и составляет акт соответствия жилья техническим нормам. После этого владелец помещения получает справку. На ее основании можно получить новый техпаспорт в черных линиях. Этот документ подтверждает законность перепланировки.

Какие могут быть причины для отказа жилищной инспекции:

гражданин подал документы в орган не по месту проживания;
документация не соответствует требованиям СНиП, а также законодательным нормам;
список документов не полон.

Важно знать, что жилищная инспекция всегда предоставляет мотивированный отказ, то есть содержащий объяснение причин.

Образец эскиза перепланировки квартиры

По эскизу

Согласование перепланировки по эскизу и проекту несколько отличается.

При получении разрешения на перепланировку по эскизу гражданин должен:

Получить документы в БТИ.
Получить выписку из домовой книги и другие документы.
Отрисовать эскиз перепланировки.
Получить разрешение в Роспотребнадзоре, эксплуатирующей организации ‒ при необходимости.
Подать документы в жилищную комиссию.

Чем перепланировка отличается от переустройства — смотрите тут.

Образец проекта перепланировки квартиры:

По проекту

При получении разрешения на перепланировку по проекту гражданин должен:

Получить документы в БТИ.
Получить выписку из домовой книги и другие документы.
Получить в проектно-строительной фирме проект перепланировки и проектную документацию.
Получить разрешение в Роспотребнадзоре и прочих инстанциях.
Подать документы в жилищную комиссию.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Получение разрешения в жилищной инспекции

Жилищная инспекция ‒ это орган, который играет ключевую роль в вопросе перепланировки квартир. Посредником между собственниками помещений и жилищной инспекцией выступает МФЦ. Поэтому гражданин может подать документацию именно туда.

Что входит в перечень бумаг, которые необходимо подать в МФЦ:

заявление от собственника;
эскиз или архитектурный проект;
оригинал или заверенная нотариусом копия правоустанавливающего документа владельца помещения;
согласие от всех проживающих в квартире;
при необходимости ‒ разрешение от органов местного самоуправления;
паспорт на объект недвижимости.

После получения разрешения гражданин может проводить работы, параллельно осуществляя ведение журнала производства работ. Кроме того, должны быть оформлены акты скрытых работ и осуществляться авторский надзор.

Как узаконить уже сделанный ремонт

На практике нередко случаются ситуации, когда граждане желают узаконить уже проведенную перепланировку. Это процедура может быть несколько осложнена в связи с тем, что соответствующие разрешения не были получены своевременно. Документов в этом случае потребуется больше, а решение о законности перепланировки необходимо получать от судебной инстанции.

Какая документация в этом случае потребуется:

паспорт;
заключение от независимой экспертной фирмы, удостоверяющее соответствие проведенной перепланировки всем требованиям и нормам;
техпаспорт;
документация из архитектуры;
бумага о перепланировке, полученная от управляющей компании.

Судебная инстанция может признать перепланировку законной. В этом случае собственник жилья должен обратиться в бюро технической инвентаризации для получения паспорта на объект недвижимости.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения можете скачать по ссылке.

Смотрите здесь, что говорит ЖК РФ о перепланировке.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
- Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.