Покупка квартиры – советы

Делюсь секретами: Как купить квартиру дешевле

Хочу поделиться секретами покупки квартир от застройщика. Эти советы помогут купить квартиру значительно дешевле рыночной стоимости.

Покупка квартиры — заветная мечта, на которую приходится откладывать свои сбережения и чаще всего даже оформлять ипотеку. Именно поэтому окончательный выбор квартиры зависит от цены за квадратный метр: мы ищем самый выгодный вариант и всегда считаем,что заявленная стоимость — окончательная и о ее снижении не может быть и речи, и что торговаться можно только у овощного прилавка на рынке. Но запомните — торг уместен всегда, особенно при таких глобальных покупках. О том, как сэкономить при покупке квартиры в новостройке, говорим в нашей статье.

При известной удаче можно сэкономить до полумиллиона

Чтобы выгодно купить квартиру, не стоит бежать сломя голову, лучше всего просто сесть поудобнее, внимательно изучить сайт застройщика, обдумать вопросы,которые вы зададите менеджеру по продажам, и обязательно заглянуть в календарь. И вот почему.

Обычная практика любых продаж — скидки в конце месяца, квартала и года. Строители, как никто другой, стремятся побыстрее реализовать товар, чтобы вернуть вложенные средства и, разумеется, заработать.

Правильно заданный вопрос во время торга помогает найти возможность выгодно купить квартиру в том же доме, но на другом этаже или с другим расположением. Причем в любом варианте есть свои плюсы и минусы. А сайт изучаем для того, чтобы просмотреть ценовой диапазон. Часто застройщик заранее закладывает более дешевую стоимость на объекты, которые, по его мнению, будут хуже продаваться.

Есть как минимум три ситуации, когда вы можете сэкономить:

1. Календарь продаж

В сезон отпусков, дач и летнего отдыха спрос на квартиры падает, потому как люди меньше интересуются покупкой жилья, ведь на первый план выходят более насущные проблемы. Чтобы заинтересовать потенциальных клиентов, застройщики снижают стоимость за квадратный метр. Узнать об этом можно у менеджера компании, поинтересовавшись, какие акции или льготные программы предусмотрены у них на летнее время. Скидка в этот период может составлять до 10%, а то и больше. Это уже один из ответов на вопрос «как дешевле покупать квартиры».

В девелопменте также существуют планы продаж, которые «горят» в конце года. «Гасят» их именно скидками, поскольку от выполнения плана по реализации недвижимости зависит зарплата и премиальные менеджеров. Поэтому в декабре жилье обойдется гораздо дешевле.

Для выполнения плана по продажам застройщик также дает скидки в конце месяца и квартала, правда, не столь существенные. Тем не менее, это еще один вариант, как выгодно купить квартиру. Запишите.

2. Учимся правильно задавать вопросы.

Продажи — дело непредсказуемое, но прогнозируемое. Всегда что-то продается лучше, что-то — хуже, поэтому умный продавец снижает стоимость плохо идущего товара. В связи с этим уместно спросить у менеджера, есть ли такие же квартиры, как вы уже смотрели, но подешевле… Вам могут предложить квартиру на первом или последнем этаже, у лифта, с окнами во двор или, наоборот, на дорогу, потому как застройщик изначально считает их неудобными и согласен снизить цену. Хотя, если разобраться, в любом местоположении есть свои преимущества:

• на первом этаже вид из окна не тот, зато вы не зависите от работы лифта, не нужно тащить тяжелые сумки на этаж, оплачивать работу грузчиков при подъеме крупных вещей на лифте;

• на последнем этаже вы избавлены от затопления соседями сверху, из окон и лоджии открывается изумительный вид, да и шум практически не слышен;

• шум от лифта легко устраняется при помощи дополнительной шумоизоляции, еще и остаются сэкономленные деньги;

• окна во двор помогают всегда иметь играющих детей в поле зрения, не ловить всю пыль с магистралей;

• окна на улицу — можно лишний раз взглянуть на автомобиль на парковочной стоянке и не слышать доносящийся со двора шум.

То есть, если рассудить логически, достоинства есть даже там, где продавец видит только недостатки. Поэтому купить квартиру в новостройке можно подешевле только за счет другого местоположения и, конечно же, вовремя заданного вопроса о том,есть ли другие варианты в продаже.

3. Скидки (задаем вопрос правильно)

Поговорим о конкретных ситуациях, когда вам обязательно необходимо проявить смекалку:

• Чтобы получить скидку, нужно просто спросить у менеджера, в каком размере он может ее предоставить. Так, в случае оформления ипотеки или внесения первоначального взноса, скидка предоставляется до 3 т. р. за квадрат, поскольку банки переводят деньги на счет застройщика сразу. Последнему гораздо выгоднее получить всю сумму сразу, в силу этого он и соглашается уменьшить стоимость жилплощади.

• Как выгодно купить квартиру в новостройке в Пензе, видно также из следующего нашего примера. Если квартира приобретается в рассрочку, а у вас есть возможность внести средства раньше указанного срока, спросите у продавца, сколько он готов уступить в случае досрочной оплаты. Смысл скидки для застройщика будет тот же: быстрый возврат вложенного капитала.

• Чаще всего вместе с жильем приобретают место на парковке. Однако в разговоре стоит это преподнести как аргумент в пользу скидки. Например: «Какую скидку вы готовы дать, если я куплю парковочное место?»

• Иногда не так важно правильно задать вопрос, как обратиться с ним к нужному человеку. В разговоре с менеджером можно указать, что конкуренты продают квартиры дешевле (для этого нужно знать реальную информацию, которую легко найти в интернете). При любом раскладе не стоит давить на представителя застройщика, а достаточно просто объяснить, что вы ограничены в средствах или назвать любую другую причину. Вас могут перенаправить к директору продаж,в компетенцию которого входит изменение стоимости продаваемых квартир.

Зайдите на сайт застройщика. Посмотрите его внимательно. Делайте выводы:

• Слабый в информационном смысле сайт. Неудобный сайт и неэффективный маркетинг приводят к низкой реализации недвижимости, в связи с чем строительная компания вынуждена разрабатывать скидочные программы не только в конце года. Зато это отличная возможность для покупателя, и еще ответ на наш вопрос, как выгоднее купить квартиру в новостройке: просто оцените сайт и узнайте, что и почем у продавца, если налицо проблемы с продажами (дом сдан, но в нем много непроданных квартир), тогда есть вероятность получить неплохую скидку.

• Сильный современный сайт, где есть много всего полезного о жилом комплексе. Он может быть сделан так, что в первую очередь посетитель увидит наиболее дорогие [квартиры]( http://www.mir-pnz.ru/rynok-nedvizhimosti-v-penze/30-%D0%BA%. ) , хотя часть жилья с такой же планировкой может стоить дешевле. Поэтому есть смысл внимательно изучить весь прайс недвижимости на сайте: капайте глубже,от вас профессионально спрятали выгодные варианты, которые все равно будут куплены. Есть смысл обратиться в компанию напрямую и узнать о наличии квартир в продаже.

Промо-пул и цифра 13

О запланированном строительстве жилья обычно известно заранее. Очень часто застройщики составляют промо-пул квартир со скидкой и реализуют их перед началом строительства. Чтобы купить квартиру в новостройке от застройщика дешевле, от вас потребуется договориться с компанией заранее и зарегистрировать сделку после получения разрешения на строительство, то есть на стадии котлована. Промо-пулом стоит воспользоваться, если застройщик успел зарекомендовать себя на предыдущих объектах, квартиры были сданы в срок и безо всяких накладок.

Если вы не суеверный человек, есть еще один шанс выгодно купить квартиру. Многие люди предвзято относятся к цифре 13, поэтому в высотках 13-й этаж продается хуже. Желаете дешевле — откажитесь от предрассудков!

Подведем итог вышесказанному. Выгодно купить квартиру в новостройке можно:

• в конце месяца, квартала и года;

• на стадии котлована или на 13-ом этаже;

• с «невыгодным», по мнению застройщика, расположением;

• если сайт жилого комплекса неудобен или, наоборот, чересчур продвинут;

• просто поговорив с менеджером о возможных и существующих скидках.

В первую очередь, не бойтесь задавать вопросы, приводя в качестве аргументов цены конкурентов, ограниченный бюджет и т. д., планируйте разговор по календарю,узнавайте о начале строительства заранее.

Вот, пожалуй, и все. Желаем удачно попасть в нужное время и в нужное место!

Список дельных советов покупателям квартир

Советы покупателям квартиры, правила и рекомендации, которые помогут не попасть на мошенников и сохранить жилье и деньги.

Советы покупателям квартиры

1. Какова пелена, такова и цена. Если Вы встречаете жилплощадь с сильно заниженной ценой (свыше 20% от рыночной) даже не рассматривайте этот объект – потратите только свое время, т.к. здесь будет два варианта:

1. Объекта нет в природе (продан, под авансом и прочее), это так называемая рекламная «утка», чтобы поймать покупателя, получив ваш звонок.
2. Проблемная (юридически «нечистая», проблемный соседи или плохое состояние дома и т.д.). Это правило особенно актуально в недорогом эконом-сегменте.

2. При появлении хорошего варианта не спешите от него отказываться, аргументируя тем, что деньги у вас на руках и «спешить некуда». В этом есть доля правды, потому что спешить надо медленно, однако может случиться так, что вы больше не встретите подобного варианта на рынке, а этот уже купят к тому времени.

В недвижимости есть железное правило:

как только жилье нравится одному покупателю, она становится привлекательной и другому

Особенно возрастает ажиотаж при внесении аванса за нее – тут же начинают обрывать телефоны по ней.

3. Рекомендации покупателям квартиры, действия перед авансом, обязательно уточните у продавцов:

1. Какие документы на жилплощадь имеются, степень их готовности и есть ли несовершеннолетние.
2. Продают, не покупая ничего взамен («чистая» продажа – это идеальный вариант) или если нет то, что они будут брать взамен – реальны ли их запросы и подобран ли вариант. Если вариант ещё не подобран или у людей нереальные запросы, то вообще нет резона давать аванс, т.к. только впустую потратите драгоценное время.
3. Необходимо уточнить, в какие сроки они могут выйти на сделку и передать вам ключи, чтобы вы могли заселиться. Желательно, чтобы покупка вами проходила в один день с продажей вашей, чтобы не возникло ситуации, что вы продали жилье, а купить не смогли — один из основных советов покупателям.
4. При осмотре всегда думайте о том, будет ли он ликвидный, если вы решите его перепродать. Обычно люди при покупке думают, что приобретают ее на всю жизнь, но в жизни случается всякое – может район со временем не устроить и др.
5. При подписании предварительного договора не берите дату сделки купли продажи жилья впритык – всегда оставляйте в резерве несколько дней на форс-мажор. Лучше его предусмотреть, чем он случиться для вас неожиданно и придется искать место для того, чтобы разместить на время вещи или переночевать, задержка по времени может произойти и по вине государственных органов, занимающихся оформлением необходимых документов.
6. При подписании предварительного договора требуйте присутствия всех собственников квартиры. При принятии решения о выборе объекта лучше отказаться от тех, которые продаются по доверенности.
7. Изучите «историю» объекта недвижимости: как давно она в собственности, документ-основание приобретения этого права, какие документы были у предыдущих собственников. Обратите особое внимание на объект, находящийся в собственности у ваших продавцов недавно.
8. При передаче ключей после сделки или на ней, составьте акт приёма-передачи объекта и не забудьте съездить на квартиру, чтобы убедиться, что дверные ручки и смесители на месте…

Покупка квартиры советы покупателям: следуйте правилам

Разберем несколько правил, которые позволят сэкономить вам время и нервы!

1. Когда ведете поиск желаемых квадратных метров, постарайтесь не сужать поиск, ограничиваясь только одним районом или сегментом, желая жить поближе к родственникам, друзьям или любимой работе, т.к. гарантированно упустите более выгодный и интересный вариант.
2. Если понимаете, что не хватает знаний и опыта — наймите специалиста, риэлтора или юриста. Подавляющее большинство вариантов на рынке продается через посредников, поэтому выберите себе грамотного специалиста, который будет отстаивать ваши интересы в переговорах и торге, сэкономит время и нервы. Многие риэлторские компании сотрудничают друг с другом, поэтому ваш риэлтор сможет мониторить весь рынок за вас, с большей результативностью и за меньшее время. В общем хороший риэлтор всегда нужен. Другой вопрос, что профессионалов, к сожалению, в настоящее время совсем немного, поэтому ищите через рекомендации друзей и родственников. Знайте, что если риэлтор будет знать, что вы работаете только с ним – он перевернет весь рынок и отыщет нужный и привлекательный для вас вариант и поторговаться с хозяином профессионал сможет получше, т.к. занимается этим постоянно. Буду рад, если, вы примите к сведению советы покупателям квартиры, в этом случае, пройдет у вас с наименьшими энергозатратами:)
3. Если продавцы вызывают какие-то сомнения, постарайтесь давать не задаток напрямую, а аванс через АН,который можно будет потом вернуть.
4. В процессе поиска вы будет встречать заинтересованных в продаже людей и поэтому они могут вводить вас в заблуждение, преследуя свои интересы, поэтому возьмите за правило на рынке недвижимости — не верить на слово.
5. Обязательно требуйте документальное подтверждение об отсутствии задолженности и прописанных лиц.
6. Если планируете приобрести жилплощадь на последнем этаже, то не грех после осмотреть и крышу.

Пожалуй, это основные советы, которые получилось уместить в одной статье.

Покупка квартиры: десять полезных советов

Маленькие секреты большой сделки

29.05.2017 в 19:12, просмотров: 24459

Рекомендаций по грамотным действиям при покупке новой квартиры можно найти на просторах Интернета огромное количество. Но дельных советов по поводу того, чего НЕ нужно делать покупателю, очень мало. «ЭВ» решил восполнить этот пробел.

Совет №1: не переоценивайте своих финансовых возможностей. Порог входа на первичном рынке сегодня находится на очень низком уровне. И купить квартиру в ипотеку могут себе позволить многие. Однако далеко не все задумываются о том, как гасить ипотечный кредит. Достаточно ли стабильная работа? Есть ли у вас «подушка безопасности» на случай ее потери? Какую долю от зарплаты вы готовы отдавать на ежемесячные выплаты? Как считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, ипотеку стоит брать в том случае, когда вы безболезненно можете отдавать половину заработка на погашение кредита, имея при этом «резервный фонд» в размере как минимум шести ежемесячных платежей.

Совет №2: покупателям также не стоит откладывать покупку понравившейся квартиры. Понятное дело, что каждый из нас стремится сэкономить. Особенно если это касается таких масштабных покупок, как приобретение квартиры. И желание подождать скидок является вполне естественным. Только если речь не идет о конкретном понравившемся варианте. Если вы уже определились с выбором, то откладывать покупку не стоит. Велика вероятность, что схожие запросы окажутся и у других покупателей. И до сезона распродаж квартира вас не дождется. Кроме того, в ожидании снижения цены есть риск получить обратное: в наиболее ликвидных проектах цены растут, и довольно быстро.

Совет №3: не нужно рассчитывать и на то, что менеджер по продажам проявит инициативу и сам распишет все минусы и плюсы проекта. Во избежание неприятных сюрпризов задача покупателя заключается в том, чтобы задавать вопросы, в том числе самые неудобные. Частный или муниципальный детский сад строится во дворе дома? На сколько очередей рассчитан проект и как долго будет продолжаться строительство по соседству? Существуют ли утвержденные градостроительные планы по развитию соседних с домом участков, не появится ли там какая-нибудь высотка, перекрывающая вид из окна, или шумная автострада? Причем желательно заранее составить «опросный лист», чтобы не забыть спросить что-нибудь важное.

Одним из главных советов покупателям квартир в новостройках является мониторинг форумов и отзывов в социальных сетях. Но нужно понимать, что этими каналами давно пользуются и сами девелоперы. Волна негатива может быть спровоцирована конкурентами, а масса восторженных комментариев нередко является саморекламой. Истина где-то посередине, но определить ее дано не всем. Лучше задать прямой вопрос на волнующую тему представителю застройщика. По его реакции и ответу можно будет сделать больше выводов, чем по соцсетям. Поэтому совет №4: не стоит доверять слишком восторженным или крайне негативным отзывам.

Совет №5: не полагайтесь на репутацию девелопера. Принято считать, что чем известней застройщик, чем больше проектов он ведет одновременно, тем он надежней. Ошибочность этого мнения показала ситуация с компанией СУ‑155. Некогда крупнейший в России застройщик оказался банкротом, а его дольщики теперь ждут, пока их жилье достроят другие девелоперы. Напротив, многие малоизвестные компании со скромным портфелем проектов предлагают покупателям интересные жилые комплексы и нередко сдают свои объекты раньше срока.

Совет №6: не стоит гнаться за лишними метрами. Принято считать, что большая квартира — это хорошо. Но при выборе жилья все-таки лучше исходить не из категории «большая-маленькая», а из конкретных требований к объекту недвижимости. И держать в голове тот факт, что за каждый лишний метр площади коридора, прихожей, санузла или гардеробной вам придется заплатить немалые деньги. Следует выбирать рациональные планировки: квартиры прямоугольной формы, в которых можно спланировать максимально функциональное жилое пространство.

Совет №7. Сегодня редко можно встретить жилой комплекс, не располагающий собственной инфраструктурой. Однако покупателям не стоит надеяться на то, что одновременно с ключами от квартиры они получат и все обещанные блага цивилизации. Как правило, инфраструктурные объекты строятся в последнюю очередь. Если вообще строятся. Поэтому не нужно уповать на то, что, въехав в новую квартиру, вы сразу сможете отдать своих детей в обещанную школу или детский сад. Случаи, когда инфраструктура возводится параллельно с жильем, единичны. И встречаются они в основном в масштабных проектах комплексного освоения территорий, например в Новой Москве.

На каждом сайте, рекламирующем тот или иной жилой комплекс, можно увидеть информацию о том, сколько времени понадобится для того, чтобы дойти до метро, доехать до МКАД, Садового кольца или абстрактного центра Москвы. Принимать эти данные на веру — серьезная ошибка. Даже если девелопер не желает сознательно ввести покупателя в заблуждение, в своих расчетах он не в состоянии учесть массу факторов: скорость ходьбы, манеру езды, ДТП, ремонт дорог, мосты, гарантирующие в час-пик пробки, и т.д. Поэтому совет №8: прежде чем делать выбор в пользу той или иной новостройки, нужно несколько раз самостоятельно проделать путь от потенциального будущего дома до важного пункта назначения.

Совет №9: не стоит работать с несколькими агентствами недвижимости. Стремление сэкономить может также проявиться и в желании найти более привлекательное предложение у другого брокера. Но это обернется лишь потраченным зря временем. Сегодня все агентства недвижимости работают по общим прайсам от девелопера. Поэтому разница может быть лишь в уровне сервиса и сопутствующих услугах, а квартира при этом будет стоить одинаково.

И самое главное: никогда не соглашайтесь подписывать документы без досконального изучения. Вряд ли нужно в очередной раз повторять, что единственным вариантом заключения сделки по приобретению жилья в строящемся доме, гарантирующим защиту прав покупателя, является договор долевого участия, зарегистрированный в соответствии с требованиями ФЗ‑214. И все другие варианты лучше просто не рассматривать. Но даже в случае заключения ДДУ есть риски. Например, если девелопер не успевает выполнить свои обязательства в срок, он может попросить дольщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков строительства. И в этом случае покупатель лишается права требовать компенсацию за задержку ввода в эксплуатацию.

«Несмотря на стремительный рост первичного рынка недвижимости Москвы и рекордные объемы сделок, уровень грамотности населения в вопросах приобретения квартир в новостройках все равно остается довольно низким, — полагает Мария Литинецкая. — И это нередко играет с покупателями злую шутку. Даже если в конечном итоге все завершается благополучно, то могут остаться неприятные воспоминания о процессе приобретения жилья и разочарование от самого объекта недвижимости. Этого можно избежать, если учесть ряд нюансов еще на этапе выбора новостройки и квартиры».

«При выборе новостройки важно оценить инвестиционный потенциал проекта, — добавляет гендиректор IKON Development Евгения Акимова. — При правильном подходе ваша квартира будет дорожать не только по мере роста стадии строительной готовности дома, но и после его ввода в эксплуатацию. Речь идет о проектах реновации промзон и комплексного освоения территории. Учитывая, что такие новостройки проектируются по принципу «город в городе», помимо жилой составляющей девелоперы активно развивают также социальную и коммерческую инфраструктуру. С каждым новым объектом ликвидность вашей квартиры будет только увеличиваться, что гарантирует рост цены даже через несколько лет после новоселья».

Заголовок в газете: Маленькие секреты большой сделки
Опубликован в газете “Московский комсомолец” №27405 от 30 мая 2017 Тэги: Выборы, ДТП, Метро, Школа, Дети , Компенсации Места: Россия, Москва

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения договора купли-продажи, собрать необходимые документы. Не менее важно — изучить уловки, которыми пользуются мошенники для введения покупателей в заблуждение с целью выгодной продажи неликвидного имущества. Без предварительной подготовки к сделке можно ненароком купить квартиру с обременением, «скрытым собственником» в лице дальнего родственника или освободившегося из тюремного заключения жильца.

Пошаговая инструкция к совершению сделки

Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

1. Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
2. Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
3. Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
4. Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
5. Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
6. Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

• Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
• Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
• Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
• Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
• Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
• Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
• Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Что нужно проверить, на что нужно обратить внимание в документах

Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.

Выписка из ЕГРН

Запросите документ у продавца. Справку можно заказать в электронном виде, не выходя из дома, перейдя на портал Госуслуги или Росреестр.

На образце указано, на какую информацию следует обратить внимание в первую очередь:

В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.

Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.

Если выписка не содержит данных о покупке, передаче по наследству и иных операциях с недвижимостью, значит, она не продавалась после приватизации. Остается осведомиться о личностях собственников.

Технические характеристики и проверка «качества» жилья

Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.

Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.

Кадастровый паспорт

Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб. (если нужен электронный вариант — 150 руб.).

Документ выглядит так:

В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.

Также можно заказать поэтажный план жилого помещения:

Если окажется, что жильцы нарушили целостность стен, отмеченных на плане красным цветом, проблем с перепланировкой не избежать. Вопрос о ее законности будет решаться в суде. Пи этом предварительно необходимо получить консультацию в жилищной инспекции о том, допустимы ли произведенные изменения. При неудовлетворительном решении суда жилье нужно будет вернуть в первоначальный вид.

Паспорт БТИ

Если жилье берется в ипотеку, банку потребуется «свежий» техпаспорт БТИ (не аналог кадастрового). В нем указывается:

• дата ввода помещения в эксплуатацию;
• материал исполнения стен, перекрытий;
• количество комнат;
• инвентаризационная стоимость объекта;
• поэтажный план.

Получить документ можно непосредственно через БТИ или МФЦ.

Еще одна трудность, с которой можно столкнуться — незаконное переустройство жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ), например, перенос газовой колонки, замена электропечи на газовую и иные изменения, требующие согласования с жилищной инспекцией и внесения новых сведений в техпаспорт. Даже перемещение кухонной газовой печи на несколько метров в пределах одного помещения должно быть отражено в документах.

Проверка участников сделки, третьих лиц

Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.

Проверка продавца

В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

Проверка третьих лиц

Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.

В указанных ситуациях собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.

Выяснить, кто прописан в квартире можно благодаря выписке из домовой книги:

В документе указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.

Проверка доверенного лица

Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны. Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.

Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.

Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.

Как проверить риелтора при покупке квартиры

Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.

В ходе беседы нужно задать вопросы:

• как долго работает организация на рынке недвижимости;
• имеет ли агентство действующий статус юридического лица.

Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.

Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.

При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов. Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.

Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки. Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.

Риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

В процессе приобретения имущества на вторичном рынке задействован ряд третьих лиц – риелторы, юристы, родственники, поэтому необходимо учитывать все особенности процесса и исключить риски обмана, неуплаты:

1. Если квартира в долевой собственности, продажа не может произойти быстро. Потребуется договориться о сделке с каждым из совладельцев и заключить один или несколько договоров. При этом один из содольщиков может действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
2. Планируется расселение собственников. О том, что дом попал под программу реновации, жильцов предупреждают за год до сноса. Некоторые владельцы стараются максимально быстро избавиться от таких квартир, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о действующих программах в конкретном населенном пункте. Следует обратить внимание на время постройки и проект многоэтажки. Среди них есть те, которые были рассчитаны на срок эксплуатации 20-25 лет, а стоят уже около 60 (например — П32, П35, 1-464 и прочие).
3. Рассматривая формы оплаты, рекомендуется выбрать аккредитив. Суть в том, что покупатель кладет нужную сумму в банк, а продавец сможет ее снять только после предоставления оформленного должным образом документа (например — договора купли-продажи).
4. При планировании наличного расчета рекомендуется воспользоваться банковской ячейкой. При этом стороны заключают договор, при каких условиях они могут получить доступ к деньгам.
5. Не следует соглашаться на предложение произвести расчет в местах массового скопления людей или без свидетелей. Мошенники могут опровергать факт передачи денег или инсценировать ограбление.
6. Для гарантии совершения сделки может потребоваться внесение аванса или задатка. Если соглашаться, то только на аванс. В случае отмены сделки аванс возвращается. Внесение задатка грозит потерей уплаченных средств, если сделка не состоялась по вине покупателя, но есть и плюсы: при отмене по вине продавца залог возвратится покупателю в удвоенном размере.
7. Необходимо обратить внимание на количество детей у владельца квартиры и их возраст. Если детей 2 и более, возможно, квартира была приобретена с использованием маткапитала. По закону родители должны были выделить несовершеннолетним долю в недвижимости, но не придерживались этого правила. При выявлении данного нарушения сделка может быть признана незаконной.
8. Если среди совладельцев есть граждане, отбывающие тюремный срок, пропавшие без вести, высокая вероятность, что при возвращении ими будет реализовано право на проживание в жилье, которое придется оспаривать в суде.
9. Сомнительными являются сделки, совершенные юридическими лицами. Необходимо выяснить, как квартира стала собственность госорганов, может ли прежний владелец восстановить права на имущество, оспорить отчуждение квартиры.

Советы юристов, что спрашивать у риелтора, собственника при покупке квартиры:

• кому принадлежала квартира, как долго, на каком основании;
• сколько лет постройке, когда последний раз производится капитальный ремонт;
• почему продается квартира;
• какие объекты инфраструктуры находятся вблизи здания, влияет ли их близость на экологическую обстановку, нет ли негативного влияния шума, вибрации;
• количество жильцов в соседних квартирах;
• когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица;
• какие предметы останутся в квартире после продажи;
• когда владелец вывезет принадлежащие ему личные вещи;
• какова окончательная цена квартиры (оговорить непосредственно с продавцом без привлечения риелтора, попытаться договорится о скидке).

После тщательного осмотра квартиры, проверки всех документов, согласования порядка оплаты можно без страха приступать к подготовке и совершению сделки.

Если не учитывать все тонкости процесса покупки квартиры на вторичном рынке, можно лишиться накопленных сбережений, и при этом остаться без жилплощади. Надеяться на риелторов нельзя, ведь сотрудничество не исключает отсутствия мошеннических действий, да и сам риелтор может отказаться «нечистым на руку». Поэтому лучший из вариантов — заняться поиском квартиры от собственника.

Как определить, есть ли иные претенденты на продаваемое жилье? Как узнать об обременениях на квартиру? Какие документы запросить у собственника для безопасной покупки квартиры? Обратитесь к юристу сайта ros-naslrdstvo.ru, чтобы бесплатно получить ответы на все вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как купить квартиру, которую вам никогда не захочется продать

Рассказываем, на что обращать внимание перед покупкой жилья, чтобы потом не было мучительно больно.

1. Выберите район

Прежде всего определитесь, в какой части города вам было бы удобнее жить. Отметьте на карте офис, любимые торговые и развлекательные центры, парки — все те места, в которых бываете хотя бы несколько раз в месяц. Если ездите на машине, учитывайте не только расстояния между ними и домом, но и загруженность дорог в час пик. Для метро важно, сколько пересадок придётся сделать и сможете ли вы утром войти в поезд с первого раза.

Присмотритесь к квартирам в новых районах. Да, они строятся на окраинах, зато возводятся очень быстро. А ещё к ним обычно ведут широкие магистрали и налажено движение общественного транспорта. Что лучше: час в пробке или час в дороге? Решать вам.

2. Проверьте репутацию застройщика

Если вы засматриваетесь на новенькие высотки и хотите быть первым хозяином квартиры, есть два варианта: выбрать жильё в уже возведённом доме или принять участие в долевом строительстве. В обоих случаях нужно проверить репутацию застройщика.

Для начала изучите корпоративный сайт и ознакомьтесь с предложениями. Обратите внимание, какую информацию компания выкладывает в интернет: есть ли сведения о точном расположении дома, площади и планировке квартир, стоимости жилья. Чем больше конкретных данных публикует застройщик, тем выше шанс, что компания окажется надёжной.

Обязательно выясните, есть ли разрешение на возведение здания, проектная декларация, а также заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ‑214 (ЗОС). Если эти документы не получены, сроки работы над объектом и сдачи жилья могут существенно затянуться.

Не забудьте изучить отзывы тех, кто уже обзавёлся квартирой у этого застройщика. Почитайте форумы, просмотрите соответствующие группы в социальных сетях, расспросите коллег, знакомых и друзей. Если после этого останутся какие‑то вопросы, не стесняйтесь общаться с представителями компании лично.

3. Оцените инфраструктуру

Любимые места могут быть разбросаны по всему городу, но всё самое важное должно быть под боком. Проверьте, есть ли в шаговой доступности от дома продуктовые магазины и аптеки. Даже если вы годами обращаетесь за помощью в одни и те же медцентры, не лишним будет иметь поблизости поликлинику или больницу: на случай, если придётся срочно сдать анализы или сделать перевязку.

По вечерам здорово прогуливаться в местном парке или сквере, а владельцам четвероногих наверняка пригодится просторная площадка для выгула.

Ещё один важный нюанс: даже если у вас пока нет детей, но в будущем вы планируете их завести, обратите внимание на сады и школы: их количество, близость к дому, оснащённость.

В новых районах дома часто строятся намного быстрее, чем важные объекты инфраструктуры для детей. И определить ребёнка в садик может стать непростой задачей. В Новых Ватутинках вы не столкнётесь с этой проблемой. Совсем недавно там открылся четвёртый детский сад на 350 мест. Помимо просторных спален, игровых комнат и гардеробных, в нём есть музыкально‑художественный блок, зал для спортивных занятий, помещения для мастер‑классов и детских утренников, а также медицинские и процедурные кабинеты.

4. Познакомьтесь с домом

Район и его инфраструктуру можно изучить по онлайн‑картам. А дом и квартиру — на сайте застройщика. Внимательно изучите планировку будущего жилья. Особенно если вы давно мечтали о том, чтобы объединить гостиную и кухню. Понять, удастся ли это, поможет детальный план: несущие стены на чертеже будут выделены более яркими и жирными линиями.

Узнайте как можно больше про материалы, используемые при строительстве. Выясните, предусмотрены ли в квартирах шумоизоляция, возможность укладки тёплых полов, создание арок вместо дверных проёмов. Об этом стоит позаботиться именно при выборе жилья.

Если дом уже возведён, но ремонтные работы пока продолжаются, можно приехать и посмотреть двор. Проверьте, достаточно ли поблизости парковочных мест и как они расположены. Это важно, потому что влияет на безопасность, особенно в отношении детей. Играя во дворе, они часто выбегают на дорогу. Поэтому посмотрите, достаточный ли обзор открывается водителям возле подъезда. Пройдитесь по внутреннему двору и обратите внимание, насколько там ветрено.

5. Представьте обжитую квартиру

Зачастую застройщик предлагает жильё уже с отделкой. Это очень удобно для семей, которые ограничены в бюджете или времени. Если в ваши планы не входит суперэкстравагантный или оригинальный интерьер, смело можно брать квартиру с отделкой.

Как правило, цвет стен нейтрально‑светлый, на полу — ламинат, двери простые, но в цветовой гамме квартиры. В санузле тоже будет всё самое необходимое: плитка, ванна, раковина, смесители, унитаз.

При покупке квартиры с готовым ремонтом вам не придётся самостоятельно вникать во все его тонкости: искать надёжную бригаду строителей, выбирать шпаклёвку, фугу, грунтовку, побелку и прочее.

Кстати, если ваши соседи тоже будут въезжать в уже отремонтированную квартиру, вы не будете просыпаться от рёва дрели за стеной.

6. Подумайте об окнах

Узнайте у представителя компании‑застройщика, на какую сторону выходят окна. Жаворонкам понравится ловить первые лучи солнца с восточной стороны, для сов же такое расположение может стать проблемой.

Теплолюбивым людям больше подойдёт южная сторона, ценителям прохлады — наоборот, северная. Чем раньше вы выберете квартиру в новостройке, тем больше шансов, что её не уведут из‑под вашего носа другие покупатели — будущие соседи.

7. Выясните перспективы развития района

Этот пункт очень важен, потому что города развиваются очень быстро. Всего через несколько лет небольшой лесок поблизости с вашим домом, который так понравился на момент покупки, могут вырубить, а на его месте открыть гипермаркет с шумным развлекательным центром.

Планы по застройке и развитию составляют на долгосрочную перспективу, так что грядущими изменениями можно и нужно интересоваться уже сейчас. Возведение новых объектов — это не всегда плохо. Неподалёку может появиться бассейн, желанная площадка для выгула собак или целое поле для игровых видов спорта. Если сейчас в выбранном районе лично вам чего‑то не хватает, очень может быть, что это перспектива ближайшего будущего. Тем более если ваша квартира ещё только начинает строиться.

В Новых Ватутинках уже есть вся основная инфраструктура: школы, детские сады и площадки, спортивные зоны с велодорожками, поликлиника, торговый центр и даже территория для выгула собак. Но с каждым годом обустройство и развитие района продолжается. Как раз сейчас начинается возведение микрорайона «Десна», где будет проживать 34 тысячи человек. В одном из домов может найтись идеальная квартира для вас. В начале строительства выбор шире и цены привлекательнее. К заселению рядом с новыми домами появятся магазины, аптеки, просторная парковка, спортивные и детские площадки, булочные со свежей выпечкой и ароматным кофе и детский сад.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

– Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.