Закон о перепланировке квартир в Украине
Что считается перепланировкой квартиры?
Для начала необходимо разобраться, что такое перепланировка. С точки зрения законодательства, перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт. Таким образом, неузаконенная перепланировка – это ситуация, когда реальная планировка помещений отличается от зафиксированной в техпаспорте квартиры.
До недавнего времени самовольной перепланировкой считался даже безобидный снос кладовки или перемещение раковины в пределах санузла.
К счастью, в 2017 году в Украине изменились правила перепланировки жилых помещений.
Новые правила перепланировки жилых помещений
Постановление Кабинета министров N 1024 от 28.12.2016 «О внесении изменений в Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий» упростило процедуру перепланировки. При этом закон уточнил само понятие «перепланировка», которое часто путают с реконструкцией.
В соответствии с новыми правилами о перепланировке, выполнение собственником работ по переоборудованию помещений жилищного фонда, которые не предусматривают сноса или какого-либо вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы общего пользования, не требуют получения документов, разрешающих проведения таких работ. По завершении работ дополнительное введение объекта в эксплуатацию не требуется.
Впрочем, ограничения все-таки остались, поскольку довольно часто жильцы производят гораздо более глобальные переделки. Все, что касается изменений в несущих конструкциях, фасаде и инженерных системах, являются реконструкцией. В таком случае потребуется проект, одобренный рядом государственных органов.
Как правильно сделать перепланировку квартиры?
Основное правило – нельзя трогать несущие конструкции. Это означает, что теперь разрешено без контроля со стороны архитекторов и чиновников переносить двери, демонтировать кладовки и антресоли. Однако запрещено делать проемы в несущих стенах, и ни в коем случае нельзя их убирать. Это грозит серьезными последствиями для всего многоквартирного дома, поскольку ослабляет каркас здания.
Также не удастся узаконить перепланировку с изменением расположение кухни, санузлов. При перепланировке кухни следует помнить, что в домах с газовыми плитами и колонками согласно строительным нормам ничего менять нельзя. Например, популярное объединение кухни и соседней комнаты в одно пространство в домах с газом делать нельзя. Однако в домах с электрическим плитами это можно сделать – в случае, если между кухней и жилой комнатой нет несущей стены.
Напомним, что в дополнение к закону о перепланировке, с октября 2018 года официально разрешено остекление балконов при планировании многоэтажек. Что касается квартир на вторичном рынке, остекление разрешено при соблюдении норм БТИ, если дом не занесен в Госреестр памятников Украины.
Штрафы за незаконную перепланировку квартиры
Законодательство Украины устанавливает административную и уголовную ответственность за перепланировку квартиры, проведенную без соответствующих разрешений:
За нарушение правил пользования жилыми помещениями ст.150 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает предупреждение или наложение штрафа в размере от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан (17-51 грн.) и предупреждение. Для должностных лиц предусмотрено наложение штрафа в сумме от 3 до 7 необлагаемых минимумов.
Согласно ст. 96 Кодекса, за несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта будет наложен штраф от 1 до 10 необлагаемых минимумов (от 17 до 170 грн).
Ст. 97 предусматривает штраф от 5 до 10 необлагаемых минимумов за самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время эксплуатации (от 85 до 170 грн).
Нарушение правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, которое создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжелых последствий, влечет за собой штраф до 50 необлагаемых минимумов (до 850 грн), или исправительные работы на срок до 2 лет, или ограничение свободы на срок до 3 лет.
Если такие действия привели к гибели людей, то согласно ст. 275 Уголовного кодекса Украины нарушителю грозят исправительные работы на срок до 2 лет, или ограничение свободы на срок до 5 лет, или лишение свободы на срок от 2 до 5 лет.
Чем грозит незаконная перепланировка
Результаты судебных разбирательств показывают, что за незаконную перепланировку нарушители чаще всего получают штраф и требование вернуть помещение в первоначальное состояние. Тем не менее, следует учесть, что самовольно перепланированным жильем в дальнейшем нельзя будет свободно распоряжаться.
Незаконная перепланировка приведет к тому, что владелец не сможет продать, подарить, завещать по наследству или предоставить свою недвижимость в качестве обеспечения кредита. Это может произойти по следующим причинам:
При продаже или залоге квартиры необходимо предоставить сведения из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Данные, изначально указанные в реестре, могут измениться при перепланировке.
Потенциальный покупатель будет сверять документальную площадь квартиры с фактической, указанной в техпаспорте. Несовпадение данных приведет к дополнительным вопросам и сомнениям.
На получение нового технического паспорта и справки-характеристики БТИ потребуется немало времени и, возможно, дополнительных затрат. Это также может повлечь за собой отказ со стороны потенциального покупателя или залогодателя, либо привести к проблемам для наследников или одариваемых.
А главное, неузаконенная перепланировка, произведенная с нарушением строительных или санитарных норм, дает формальный повод для оспаривания законности самой сделки с недвижимостью. Стоит ли так рисковать?
Итак, новые правила о перепланировке разрешают:
- Расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;
- Увеличивать санузел путем объединения ванной и туалета и присоединения части коридора;
- Делать проемы в стенах, которые не являются несущими, между различными помещениями;
- Объединять кухню со смежной комнатой столовую путем демонтажа перегородки;
- Переносить входной проем в квартиру (не в несущих стенах);
- Заделывать или переносить окна (не в несущих стенах)
Как изменились правила перепланировки квартир
Кабинет министров утвердил обновленный Перечень строительных работ, которые можно проводить без получения разрешения. Среди них — перепланировка квартир. Как это будет работать на практике, разбирались «Вести».
Перепланировки проводят массово
Примерно в 70% квартир на вторичном рынке проводят изменение планировки и не узаконивают, говорит заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе. По его словам, для этого собственники квартир должны получить разрешение Государственной архитектурно-строительной инспекции. Но мало кто это делал, пока не появлялась необходимость продать квартиру.
Случаев, когда собственники проводили перепланировку квартир, действительно много, подтверждает и вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. Чаще всего собственники квартир отказываются от балконов и увеличивают таким образом площадь комнаты, объединяют одну из комнат с кухней или, наоборот, из крупной однушки создают двушку. Но иногда происходят и вопиющие случаи. В качестве примера Анатолий Топал приводит квартиру в центре Киева, собственники которой поменяли кухню и спальню местами. «О нормальной вытяжке они не подумали, поэтому весь дом наслаждается запахами их обедов и ужинов. Ну и они регулярно топят соседей», — говорит Топал. Найти покупателей на эту квартиру риелторам не удается. Никто не хочет вкладывать средства в создание вытяжки и менять систему подачи воды и канализации, что решило бы проблему затопления навсегда. Но главное — новые владельцы должны узаконить все изменения самостоятельно.
Получить все разрешения для перепланировки такой квартиры в центре города не удается даже после введения новых правил, говорит Анатолий Топал. «Изменения уж очень значительные, поэтому собственникам квартиры надо разрабатывать проект изменений, затем его утверждать. Это сложная и дорогая процедура, которая может обойтись не в одну сотню тысяч гривен», — поясняет Топал. Они оказались перед непростым выбором: или снова менять кухню и спальню местами, либо отказаться от идеи продавать жилье.
Причем подобный случай не единственный. Собственник квартиры нередко может разрушить часть несущей стены, перенести стояки или закрыть вентиляционные каналы. Повлиять на этот процесс невозможно до тех пор, пока не наступят непоправимые последствия. Представители контролирующих органов не могут зайти в квартиру без санкции суда.
Квартиры в новостройках, как правило, сдают без внутренних перегородок, поэтому проблем с перепланировками возникает меньше. Кроме того, собственники жилья часто знают конфигурацию своего жилья еще до ввода дома в эксплуатацию и сразу обсуждают этот вопрос со строительной компанией. Ее представители еще на этапе строительства могут изменить количество комнат, их площадь и, например, создать на месте одного из двух санузлов гардеробную.
Что изменилось в правилах перепланировки
Кабмин в середине декабря прошлого года утвердил обновленный Перечень строительных работ, которые не требуют документов для их проведения. Проект постановления разрабатывало Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.
В перечень попали работы по переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений, выполнение которых не предусматривает вмешательства в ограждающие, несущие конструкции и инженерные системы общего пользования. Изменения касаются не только перепланировки в частных домах, но и в квартирах многоквартирных домов.
«В 2017 году Минрегион разработал перечень несложных строительных работ, которые могут выполняться без получения разрешения на проведение работ и не требуют ввода в эксплуатацию. Это значительно упростило возможность устраивать, например, пандусы и другие средства доступности или заменять блоки балконов, окон, дверей. В этом году мы инициировали расширение этого перечня. В частности, если раньше для перепланировки квартиры обязательно нужно было получать разрешение Государственной архитектурно-строительной инспекции, то теперь такие работы, если нет вмешательства в несущие конструкции, не требуют этих документов», — сообщил Лев Парцхаладзе.
На самом деле упрощенные правила перепланировки помещений действуют уже более года, говорит руководитель девелоперской компании City One Development Сергей Перчак. «Эти изменения были внесены в Жилищный кодекс еще в феврале 2015 года», — пояснил он. Но оставалось много вопросов. Например, можно ли сносить стену между лоджией и комнатой и переносить на бывший балкон систему отопления? «Некоторые эксперты говорили, что это возможно, другие — что нет. Иногда возникала путаница», — сказал Перчак. Большинство таких вопросов Кабмин своим постановлением постарался урегулировать.
Как будут работать новые правила на практике? После проведения перепланировки собственник объекта недвижимости должен вызвать сертифицированного инспектора по инвентаризации из частного или коммунального БТИ, которые есть в каждом городе. Он измерит площадь объекта и изготовит новый техпаспорт на объект. Стоимость его услуг может составлять от 1 тыс. до 3 тыс. грн, в зависимости от площади жилья. Затем с новым техническим паспортом (в случае изменения площади объекта) необходимо обратиться к регистратору или нотариусу, который внесет все изменения в Государственный реестр имущественных прав. Сергей Перчак утверждает, что в Киеве перепланировки пользуются популярностью, большинство из них проведено в соответствии с действующими нормами Жилищного кодекса. «Претензий к таким перепланировкам нет, поскольку собственники помещений не вмешивались в несущие и ограждающие конструкции или общедомовые коммуникации», — говорит он.
Бывали случаи, что собственник покупал по документам два объекта общей площадью 100 кв. м, а после проведения строительных работ получал одно помещение в 103 кв. м. На него изготавливался новый техпаспорт, после чего вносились уточнения в Государственный реестр имущественных прав. Учитывая, что стоимость коммерческой недвижимости за 1 кв. м в среднем по Киеву составляет около $1 тыс., объект предпринимателя подорожал на $3 тыс. Точно такая же ситуация наблюдается и с квартирами.
Опрошенные «Вестями» эксперты полагают, что после введенных уступок фантазию собственников квартир не остановить. «Мы уже давно привыкли к тому, что нужно перенести стену, поскольку красивый шкаф не влазит. Но в последнее время появились и более экзотичные запросы. Например, неделю назад семейная пара в трехкомнатной квартире попросила перенести стояк, поскольку «шум воды мешает спать». Переехать в другую комнату они не захотели. Перенос и изгиб трубы может привести к тому, что соседи на нижних этажах останутся без отопления. Труба изогнется, и горячая вода будет поступать хуже», — рассказывает «Вестям» строитель Максим Шкрединка. Но, по его словам, переубедить заказчиков ему не удалось, и он отказался от этого заказа. Но в Киеве много строительных бригад, которые готовы выполнить не только подобные работы, но и вмешаться в систему энергоснабжения всего дома. У жителей дома, которые сталкиваются с подобными соседями, есть только один выход в подобной ситуации — заставить компенсировать все потери через суд.
ГАСК Украина
В помощь строителям и строительству: самострой, лицензия и контроль
- Вы здесь:
- Главная
- Перепланировка или реконструкция
Перепланировка или реконструкция
Неудобные квартиры – источник творчества тысяч жителей и жительниц.
Делая свой дом удобнее, хозяева квартиры часто задаются вопросом:
- – отдельный вход в квартиру – это перепланировка или реконструкция?
- – соединить ванную и туалет – это перепланировка или реконструкция?
- – сделать проход вместо окна – это перепланировка или реконструкция. и т.д.
- – законная ли перепланировка кухни (ванной, комнаты, балкона, коридора. )?
На самом деле собственник хочет знать: нужно ли будет узаканивать такие изменения внутри квартиры и оформлять специально документы для этих работ?
Этот вопрос связан исключительно с непонятным законодательством, нормы которого относительно перепланировки разбросаны в самых разных нормативных актах, принимались в разное время и не выстроены в четкую логическую структуру.
Попробуем внести ясность
В законодательстве Украины нет четкого понятия “перепланировка“. Жилищный кодекс УССР (да, он до сих пор так называется и действует в Украине) до недавнего времени определял, что жильцы имеют право на перепланировку своего жилья, но для этого нужно было получить разрешение от своего исполкома и согласие членов семьи. При проведении капремонта за счет бюджетных средств согласие жильцов было спрашивать необязательно.
С 05.04.2015 г. вступил в силу Закон о дерегуляции, которым внесены изменения в ст.ст. 100 и 152 Жилищного кодекса УССР, где наконец-то определен четкий критерий перепланировки, которую не нужно узаканивать – если перепланировка не вмешивается в несущие элементы квартиры (комнаты) или дома. В этом случае не нужны никакие разрешительные документы на ее проведение, перепланировку квартиры не нужно вводить в эксплуатацию.
Зато в законодательстве есть четкое определение, что такое реконструкция. Согласно ДБН А.2.2-3-2004 – это перестройка существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшением условий эксплуатации и обитания, качества услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры) (см. приложение Б). Правда, под объектом ДБН имеет в виду отдельный дом или сооружение, но не квартиру. Выходит, реконструкция возможна только по отношению к целому дому.
Реконструкция приравнена к новому строительству по своему статусу (часть 3 ст. 10 Закона о градостроительной деятельности), т.е. для реконструкции необходим полный комплект разрешительной документации на строительство, по окончании реконструкции сделанные работы и объект нужно вводить в эксплуатацию.
Подытожим: реконструкция – это:
- 1) изменение внешних границ, габаритов объекта;
- 2) изменение значимых, капитальных и несущих конструкций;
- 3) увеличение общей площади квартиры, дома или другого объекта;
- 4) в результате реконструкции появляется совершенно новый объект, а старый пропадает.
Например, при достройке дополнительного балкона в доме изменяется фасад всего дома, содается дополнительная нагрузка на несущую стену, меняется сама стена. Таким образом, дом меняется этим балконом, значит, происходит реконструкция всего дома. Со всеми вытекающими в плане документов последствиями.
Поэтому при изменении стен в своей квартире проверяйте, не является ли Ваша перепланировка реконструкцией.
В Украине сообщили об отмене разрешений на перепланировку жилья
Всем нам известно выражение «хозяин — барин». Но, как оказалось, к владельцу квартиры это относится не в полной мере. Поскольку чуть ли не любые серьезные изменения в ней — так называемая перепланировка — сегодня требуют определенных согласований или получения разрешения.
Разобраться в том, что нам разрешено менять в нашем жилище и как все это узаконить, нам помогли генеральный директор, управляющий партнер ЮК «Правовая гильдия «ВикториАл» Виктор Мороз, юрист юридической компании «Алексей Пуха и Партнеры» Яна Кондратюк и старший партнер компании «УкрЮрЦентр» Анатолий Жила.
Что можно изменить
Ст. 152 Жилищного кодекса Украины предусматривает, что перепланировка квартиры, которая принадлежит гражданину на праве частной собственности, осуществляется с разрешения исполкома местного Совета народных депутатов в соответствии с законодательством. Правда, делать при перепланировке можно далеко не все, что захочется.
МОЖНО. Законодательство разрешает нам объединять ванную с туалетом, присоединять к ним части коридоров, увеличивать площади жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений, создавать кухни-столовые, прорубать проемы в стенах, не являющихся несущими, убирать антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади, организовывать выход на балкон, разобрав подоконную часть стены.
Еще мы можем устраивать перегородки в подсобных помещениях, разбирать камины и печи, уменьшать площадь за счет утепления или отделки стен, переставлять инженерное и сантехническое оборудование в пределах предназначенных для него помещений и остеклять балконы и лоджии (последнее нельзя делать в зданиях, которые занесены в Госреестр недвижимых памятников Украины).
НЕЛЬЗЯ. Не допускается перепланировка, которая приводит к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, ухудшению целостности и внешнего вида фасадов, нарушению требований противопожарной безопасности и средств противопожарной защиты; ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан в доме или квартире.
Если конкретно, то запрещено увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений, объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разборки внешних стен, переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления, объединять квартиры по вертикали с полным или частичным демонтажом межэтажных перекрытий.
А еще — устраивать проемы в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации, удалять звукоизолирующее основание полов, демонтировать вентиляционные каналы и коробы, рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажек, устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу.
Чтобы оформить законность своей перепланировки, вы должны подать в орган местного самоуправления (в зависимости от региона, это могут быть исполком местного совета, местная или районная администрация) заявление о предоставлении разрешения на переоборудование или перепланировку.
К заявлению, в котором указываются причины перепланировки, вы прилагаете копию (возможно, от вас потребуют нотариально заверенную) свидетельства о праве собственности, копию техпаспорта БТИ, поэтажный план, заверенный ЖЭО или владельцем дома, эскизный проект перепланировки, фото- и графические изображения объекта, согласие ЖЭО на осуществление работ по перепланировке, документ, подтверждающий согласие жильцов (совладельцев, нанимателей) на работы по перепланировке.
Проект перепланировки вы должны заказать у организации, имеющей соответствующую лицензию. Проектная документация согласовывается с районной СЭС, пожарной службой, ЖЭО, иногда — главным архитектором района и коммунальными службами.
Что касается непосредственно работ по перепланировке, то Виктор Мороз советует не заниматься этим самому и не нанимать вольные бригады «шабашников», а заключить официальный договор со строительной фирмой. Наличие такого договора в дальнейшем облегчит вам принятие объекта в эксплуатацию.
После принятия объекта в эксплуатацию и утверждения этого акта органом местного самоуправления БТИ проводит инвентаризацию и изготавливает новый технический паспорт на помещение, который передается в ЖЭО.
Если вы решили провести перепланировку безо всяких формальностей, то вам грозит административная ответственность — предупреждение или штраф от одного до трех необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 17 до 51 грн). Если при этом вы еще и допустили самовольное изменение архитектурного вида дома, то на вас может быть дополнительно наложен штраф в размере от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (85—170 грн).
В случае же, когда перепланировка привела или могла привести к невозможности эксплуатации, нарушению нормального функционирования объектов жилищно-коммунального хозяйства, которое повлекло опасность для жизни или здоровья людей или имущественный ущерб в крупном размере, — статья 270-1 Уголовного кодекса Украины предусматривает штраф в размере от 100 до 250 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 1700 до 4250 гривен), исправительные работы на срок до двух лет, ограничение или лишение свободы на срок до трех лет.
Ну и совсем печально, если вас застукают за осуществлением тех же действий, совершенных повторно или общеопасным способом. Такие действия могут караться лишением свободы на срок от трех до восьми лет.
В случае же, если они повлекли имущественный вред в особо крупном размере (прямые убытки составляют сумму, которая в тысячу и более раз превышает необлагаемый минимум доходов граждан) или гибель человека, или же иные тяжкие последствия, — то виновника наказывают лишением свободы на срок от 5 до 12 лет.
Что говорит о перепланировке квартир Закон Украины?
Сегодня буквально в каждом доме ведутся работы по перепланировке квартир. Причем, это может быть как “безобидное” вырезание арок и расширение жилого пространства за счет пустующих ниш, так и ликвидация несущих стен с целью превращения “хрущевки” в “студио”
Малогабаритность квартир, построенных при Хрущеве, иногда заставляет хозяев такого жилья искать способы расширения пространства. Кроме перепланировки, это и покупка мебели, которая занимает меньше места – кровати надувные, раскладные диваны, “малютки”, уголки.
Для того, чтобы понять, какие операции можно проводить со своей недвижимостью, а с какими лучше повременить, необходимо согласовывать все свои действия с уполномоченными государственными органами. Вот только часто процесс этот долгий и дорогой.
По букве закона
“Сегодня известно множество случаев, когда люди самостоятельно нанимают бригаду и начинают ломать стены, в итоге обваливается пол дома. А все потому, что не удосужились спросить, а можно ли делать те или иные действия”, – рассказывает инженер компании “Pro-странство” Максим Кочетков. Законодательство Украины гласит, что перепланировка помещений допускается лишь с разрешения исполкомов местных советов.
Положениями ст. Жилищного кодекса 1983 года, согласно ст. 152 определено, что перепланировка жилого дома или квартиры, являющегося собственностью гражданина, осуществляется с разрешения исполкома местного совета. Перепланировка квартир государственного или общественного жилого фонда допускается с согласия нанимателя, проживающих вместе с ним членов семьи, арендодателя и с согласия исполкома местного Совета.
“Разрешения на перепланировку жилых и нежилых помещений в Киеве выдаются соответствующей районной государственной администрацией (РГА). Кроме того, правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.1992 №572, утверждают, что перепланировка жилых и подсобных помещений, балконов, лоджий собственниками квартир, арендаторами может проводиться только с целью улучшения благоустройства квартиры по соответствующим проектам, при этом не должны ущемляться интересы других граждан, проживающих в этом доме”, – говорит адвокат Игорь Чеченов. Арендаторы квартир могут проводить перепланировку жилых помещений только с разрешения их собственника.
В Киеве выдача разрешений на перепланировку ведется согласно Правилам застройки г. Киева, которые в свою очередь утвердил Киевсовет. Данный документ после начала своего действия значительно упростил жизнь киевлянам, говорит Максим Кочетков. Если действовавшие ранее Правила застройки Киева от 1995 года обязывали жильца ходить по различным кабинетам и собирать всевозможные бумаги, то действующие сегодня Правила упрощают процедуру получения разрешений на перепланировку помещений и довольно четко и грамотно ограничивают проведение того или иного вида работ при перепланировке помещений.
Так, согласно этому документу, перепланировка помещений предусматривает изменение физических параметров помещений, снос или перенос внутренних некапитальных перегородок, устройство новых элементов (входов, прорезей) без вмешательства во внешние стены, межэтажные перекрытия и иные несущие конструкции жилого дома с целью улучшения благоустройства квартиры, а также ее эксплуатационных и технических показателей, не ущемляя при этом интересов других граждан, проживающих в этом доме.
“Иными словами, все операции по санитарно-техническому оборудованию с целью повышения комфортности жилья, если они не мешают никому и не рушат ничего, разрешены”, – поясняет Максим Кочетков.
Пошаговая технология
Любая перепланировка или установка оборудования, например, антенны спутниковой связи, кондиционера или кухонного вытяжительного оборудования осуществляются исключительно с разрешения соответствующей районной государственной администрации.
Разрешение представляет собой соответствующее распоряжение РГА, которое издается в течение месяца со дня подачи заинтересованным лицом заявления. На основании такого распоряжения разрабатывается соответствующая проектная документация на перепланировку помещения, которая затем подлежит утверждению в соответствующем районном управлении градостроения и архитектуры.
При этом правилами определено, что проектная документация на проведение перепланировки помещений, не предусматривающей вмешательство в несущие конструкции, а также без дополнительной нагрузки на перекрытия, стены и фундаменты, не подлежит государственной экспертизе, что существенно сокращает срок утверждения таких проектов. Необходимо помнить, что разработку проектной документации целесообразно доверять организациям, имеющим лицензию на осуществление такого рода работ.
Максим Кочетков рассказывает, что совершая визит в РГА необходимо взять с собой:
Правила вносят запрет на некоторые виды работ:
Получение разрешения на проведение перепланировки – не финальный этап. Жилец обязан еще и провести техническую инвентаризацию перепланированного помещения (квартиры).
“Для этого необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации по месту расположения такого помещения (квартиры) с просьбой подготовить новый технический паспорт на помещение (квартиру), в котором будут учтены новые физические параметры такого объекта, иная техническая информация, а также будет отметка о наличии разрешительных документов, на основании которых был перепланирован объект”, – говорит Максим Кочетков.
Шаг вправо, шаг влево
За самовольное перепланирование жильцов преследуют по закону. Так, Игорь Чеченов рассказывает, что Законами Украины предусмотрена ответственность физических и юридических лиц за самовольную перепланировку и реконструкцию жилых домов (помещений, квартир). Ст. 189 ЖК говорит о том, что лица, виновные в самовольном перепланировании жилых домов и жилых помещений, а также в нецелевом их использовании, несут уголовную, административную и иную ответственность.
“Что же до жилья государственного или общественного жилых фондов, то, в соответствии с положениями ст. 100 ЖК, наниматели, допустившие самовольную перепланировку жилого или подсобного помещений, обязаны за свой счет привести помещения в первоначальное состояние.
Согласно положениям ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых домов и жилых помещений, а также их нецелевое использование влечет за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трех необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 17 до 51 гривен) и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц – в размере от трех до семи необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 51 до 119 гривен)”, – говорит Игорь Чеченов.
Ст. 1 Закона “Об ответственности предприятий, их объединений учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроения” от 14.10.1994 №208 говорит о том, что для предприятий, осуществивших строительные работы без разрешения или без утвержденной проектной документации, предусмотрена ответственность в виде наложения штрафа в размере 50% от стоимости этих работ.
Занятся бумажной волокитой по перепланировке помещений стоит еще и потому, что неоформленный ремонт сделает продажу невозможной. Ведь в технической документации, а также справке-характеристике на такой объект будет стоять отметка о том, что перепланировка осуществлялась без разрешения соответствующих органов.
“Поэтому соблюдение требований закона о получении разрешения на перепланировку и утверждении проектной документации будет гарантией и залогом того, что владение, пользование и распоряжение “квадратными метрами” не будет омрачено решением урегулирования спорных вопросов, а будет приносить только положительные эмоции”, – говорит Максим Кочетков.
Уважаемые читатели! “Залайкать” и “твитнуть” – лучший способ сказать интернет-ресурсу “спасибо”:
Как узаконить перепланировку квартиры
В вашем жилье проведена перепланировка квартиры и теперь не знаете, как её узаконить? Наши специалисты готовы помочь вам в этом вопросе! Проведем бесплатную консультацию и затем подготовим полный пакет документ соответствующий государственным стандартам. Действующее законодательство Украины претерпело в последнее время серьезные изменения. Коснулись они и нормативных актов регламентирующих правовые вопросы, связанные с перепланировкой и реконструкцией жилых помещений. Теперь легализировать перепланировку квартиры стало во многих ситуациях значительно проще, чем это было прежде. Получение разрешения на перепланировку квартиры, согласно действующему законодательству, не потребуется в тех случаях, когда перестройка помещения не коснется его качественных характеристик и геометрических размеров. Но для получения такого документа необходимо иметь проект перепланировки квартиры, который подается на рассмотрение в государственный орган. Такой подход применяется в отношении физических лиц, собственников жилых помещений.
Узаконивание перепланировки жилья придется делать в двух случаях:
- когда самостоятельно проводишь серьезную перестройку своей недвижимости, которая приводит к изменению размера её жилой площади и технических характеристик;
- в том случае, когда изменения уже проведены прежними владельцами, но не оформлены в установленном законом порядке.
Согласование перепланировки квартиры дело достаточно хлопотное, занимающее много времени, сил и требующее сбора большого количества различных документов. В каждом конкретном случае есть свои нюансы.
Узаконивание перепланировки жилья
Решив перестроить свою квартиру или купив жилье на вторичном рынке можно столкнуться с двумя проблемами. Одна из них – желание сделать серьезную реконструкцию помещений, вторая – узаконить перепланировку квартиры, совершенную прежними хозяевами. При осуществлении любого из этих вариантов придется запастись терпением. Оно понадобится при соборе огромного количества документов и посещение не меньшего количества кабинетов.
Большинство владельцев недвижимости доверяют узаконивание перепланировки жилья специализирующимся на этом виде деятельности организациям. Это значительно упрощает и ускоряет процесс оформления помещения, подвергшегося перестройке. Опытные профессионалы помогают избежать ошибок, не делать лишних шагов и всегда добиваются 100% результата. Важно точно и грамотно составить проект перепланировки квартиры, который пройдет проверку во властной инстанции и получит утвердительную резолюцию.
Изменения, внесенные в статью 100 ЖКУ, освободили владельцев недвижимости от согласования работ при перепланировке квартиры в тех случаях, когда они не затрагивают инженерные сети общего пользования и несущие конструкции. Не получится расширить жилую площадь или увеличить число комнат в домах, стоящих на балансе государственных или общественных фондов. Для проведения строительных работ, связанных с изменением качественных характеристик помещения, необходимо письменное согласие балансодержателей помещений, если договор найма с ними не содержит иных положений.
В прежней редакции статьи 100 ЖКУ требовалось еще и согласие членов семей, а также исполкома местных советов. Согласно статье 152 ЖКУ, проведенные работы по изменению облика квартиры, не связанные с реконструкцией инженерных сетей общего пользования и не нарушившие целостность несущих стен конструкции, не нуждаются в получении разрешения, таким образом перепланировка квартиры осуществляется без бюрократических процедур.
Порядок действий при перепланировке квартиры
Право на распоряжение собственникам своей недвижимостью дает статья 150 ЖКУ. Порядок изменения качественных характеристик жилья определен статьей 100 того же Кодекса. Узаконить перепланировку квартиры, сделанную в обход существующего порядка, придется делать не только для продажи квартиры. Легализировать перепланировку квартиры нужно при дарении, оформлении завещания или залоге.
Для того чтобы легализировать перепланировку квартиры, придется пройти весь путь с момента разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию и оформления нового технического паспорта помещения. Для этого необходимо будет вызвать на объект инженера БТИ и оформить у него заказ на изготовление технической документации.
Процесс легализация нового плана жилья в Киеве проходит примерно так же, как и по всей Украине. Заказать проект перепланировки квартиры можно в организациях, имеющих на осуществление такой деятельности специальную лицензию. Документация разрабатывается на основе технических условий (ТУ) или иных требований, которые необходимо будет взять у различных эксплуатационных служб, обслуживающих инженерные системы, если перепланировка квартиры затронула или будет касаться переноса или замены элементов этих коммуникаций. Например, нельзя переносить газовое оборудование или систему общедомовой вентиляции без согласования с техническими службами, осуществляющими контроль их эксплуатации.
ТУ, полученные от этих организаций, являются неотъемлемой частью будущего проекта, без которых узаконить перепланировку квартиры не получится. Выдача различных бумаг имеет свои сроки исполнения. Собрать все бумаги в один день не получится. Придется походить самостоятельно или предоставить возможность заняться перепланировкой жилья в Киеве специализирующимся на этой деятельности компаниям. Это будет проще, быстрее и, в конечном итоге, дешевле. Не стоит забывать о том, что легализация перепланировки квартиры в Киеве процедура платная. Стоимость услуг зависит от уровня сложности вопроса и скорости его решения.
Готовый проект перепланировки квартиры вместе с заполненной декларацией на получение разрешения по внесению изменений в план недвижимости, а также копиями документов, подтверждающих право собственности, заверенных у нотариуса, паспортом и ИНН подается в разрешительный центр, расположенный по месту нахождения перестраиваемого помещения. Подавать декларацию и проект перепланировки жилья необходимо в двух экземплярах.
В том случае, когда недвижимость находится в долевой собственности, необходимо будет добавить к стандартному перечню в двух экземплярах документы всех совладельцев. Обязательным для подачи является технический паспорт помещения, срок изготовления которого не должен быть ранее 1 года до момента подачи декларации. Ответственность за неправильное составление документов лежит на том, кто их предоставляет. Обнаруженные в бумагах неточности или нехватка каких-либо документов могут стать причиной отказа в выдаче разрешения.
Нельзя узаконить перепланировку квартиры без согласия соответствующего органа культуры, если она находится в доме, являющимся памятником истории и архитектуры.
После реконструкции помещения, выполненные работы должна принять специальная госкомиссия. Для этого необходимо обратиться в Разрешительный центр с заявлением, с просьбой провести приемку объекта перепланировки. Она должна быть проведена в течение 7 дней с момента обращения. По итогам приемки объекта составляется специальный акт и делается запись в журнале приема квартиры в эксплуатацию. По завершению всех этих процедур наступает очередь получения технического паспорта на перестроенное помещение. Изготавливает его государственное БТИ или частное.
Что делать, если отказано в легализации перепланировки?
В практике встречаются случаи, когда узаконить перепланировку квартиры обычным способом не удается. Единственным вариантом решения проблемы, в таком случае, остается обращение в суд.
Такая легализация перестройки квартиры в Киеве или других населенных пунктах страны потребует от собственника недвижимости сил, средств и времени. Это самый долгий и дорогостоящий путь легализации, на котором не обойтись без хорошего адвоката. Прибегают к нему только тогда, когда исчерпаны все остальные варианты.
Единственный верный способ не создавать себе серьезные проблемы – согласование перепланировки квартиры до начала строительных работ. Такой путь поможет избежать в последующем многих нежелательных проблем. Получение разрешения на перепланировку квартиры – это законный путь любой реконструкции помещений. Стоимость услуг оформления необходимых документов компаниями, занимающимися перепланировкой жилья в Киеве достигает 25 тысяч гривен.
Сроки проведения этапов узаконивания перепланировки
Действующее законодательство по некоторым процедурам устанавливает свои сроки, в которые они должны быть проведены. На практике получение разрешения на проведение перепланировки жилых помещений занимает от 20 до 40 дней. Срок подготовки проектной документации зависит от загруженности организаций, занимающихся её разработкой. Обычно эта процедура занимает от 5 до 7 дней.
От 20 до 40 дней уходит чтобы согласовать проект перепланировки квартиры. Получение разрешения на проведение строительно-ремонтных работ ограничивается 14 днями. Ввод в эксплуатацию квартиры с новым планом занимает от 10 до 15 дней. Новый технический паспорт делается от 3 до 10 дней.
Ответственность за нарушение правил реконструкции жилья
Действующее законодательство Украины достаточно сурово. Если не узаконить перепланировку квартиры, то можно столкнуться со всей строгостью закона. Он предусматривает уголовную и административную ответственность при нарушении порядка проведения работ по качественному изменению принадлежащего собственнику жилья. Самовольная перепланировка квартиры, не прошедшая строительной экспертизы, может повредить прочность конструкции и привести к разрушению всего здания, что представляет опасность для собственников других объектов.
Уголовная ответственность за самовольную перестройку жилья без соответствующего разрешения определена статьей 275 УК Украины. Она предусматривает наказание виновных лиц штрафом до 50 минимумов доходов граждан, действующим на момент принятия решения о мере ответственности судом. Предусмотрены в этой статье и исправительные работы сроком до двух лет, а также ограничение свободы при первом нарушении до трех лет и при втором до восьми лет.
На практике реальный срок тюремного наказания назначается в тех случаях, когда последствия перепланировки приводят к серьезным разрушениям, тяжелым последствиям или человеческим жертвам.
Штрафные санкции за перепланировку жилого помещения с нарушением действующего законодательства в рамках административной ответственности предусмотрены статьями 96 и 97 КоАП. Величина штрафа в таких случаях может достигать размера 10 минимумов доходов граждан. Если не легализировать перепланировку квартиры, то её нельзя будет продать. При смене собственника требуется технический паспорт объекта, который выдается БТИ. Эта организация входит в список учреждений, в которые приходится обращаться для того, чтобы узаконить новый план квартиры.
Что разрешено и что запрещено делать при перепланировке жилых помещений
Прежде, чем приступать к получению разрешительной документации для проведения строительно-ремонтных работ, необходимо понять какие работы разрешено законом проводить при перепланировке помещений.
Разрешено:
- объединять санитарные помещения в единый узел. Расширять их площадь за счет коридора;
- соединять помещения с помощью проемов в перегородках и стенах;
- увеличивать жилую площадь за счет уменьшения размера нежилых помещений;
- убирать шкафы, антресоли, кладовки и подоконные части стены для устройства выхода на балкон.
Запрещено:
- расширять площадь ванной и туалета за счет жилых помещений;
- разбирать внешние стены для объединения комнат с лоджиями и балконами;
- переносить на балконы и лоджии приборы отопительных систем;
- производить даже частичный демонтаж межэтажных перекрытий, систем вентиляционных каналов и коробов;
- удалять звукоизоляцию пола;
- прорывать погреба и сооружать пристройки к квартирам находящимся на первых этажах многоэтажек.
Компания «БТИ Адвокат» поможет узаконить изменение плана квартиры в кратчайшие сроки! Опытные специалисты, которые являются сотрудниками нашей фирмы, обладают всеми необходимыми навыками и большим опытом работы в сфере узаконивания различных операций, связанных с недвижимостью. Мы составим точный проект перепланировки квартиры, который успешно пройдет согласование в государственном органе. Поэтому, для того чтобы изменение плана квартиры не пугало количеством потраченных сил и времени, следует довериться профессионалам, которые знают все тонкости и нюансы этого процесса. Специалисты выполнят все необходимые операции в соответствии с действующими законами и правовыми нормами.
Для того чтобы самостоятельно узаконить изменения плана жилого объекта, придется потратить массу сил, времени и денег, ведь без определенного опыта охватить все до мельчайших подробностей невозможно. Клиенты, которые доверят свои дела компании «БТИ Адвокат», получат грамотную консультацию компетентных специалистов. Наши представители ответят на любые вопросы и предложат оптимальный вариант решения возникшей проблемы. С нами, перепланировка квартиры не станет головной болью для вас, всю рутинную работу мы возьмем на себя, а вы в результате получите необходимые разрешительные документами, с которыми не возникнет проблем при продаже недвижимости.
Принципы, которыми мы руководствуемся, это оперативность, честность и открытый документооборот! Если нужно провести изменение плана квартиры – обращайтесь за помощью в нашу компанию. Наши цены выгодно отличаются от предложений конкурентов!
Загрузка...