Реконструкция пятиэтажки практика и опыт

14 реальных примеров реконструкции «пятиэтажек», которые стали достойной альтернативой сносу

Получайте на почту один раз в сутки одну самую читаемую статью. Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте.

Москва

Пожалуй, больше всего споров по поводу «сносить – реконструировать» пятиэтажки разгорелось в Москве. Многие считают, что в современной столице не место домам из середины прошлого века. Но всё же положительный опыт реконструкции старых домов в столице есть. И нужно признать, что он не плох.

Подмосковье

В Подмосковье реконструкции 5-этажек уделяют самое серьёзное внимание. Из заурядной «хрущёвки» получился красивый 8-этаным дом с просторными квартирами, с мансардой, лоджиями, лифтом. И при этом стоимость метра жилья в этом доме на треть дешевле, чем в панельной новостройке. Из сотни старых квартир получилось 120 новых, а их площадь увеличилась почти в 2 раза.

Как это происходило в Подмосковье? Вокруг здания сооружали новый фундамент и возводили на нём новый фасад. Затем убирали окна, двери и все перегородки бывшей 5-эиажки. Таким образом пространство переформатировали по-новому. Остались только перекрытия этажей. Всё, что осталось от старого здания, – низкие потолки, на высоту которых повлиять никак нельзя.

Калининградские «хрущёвки»

После реставрации сразу две «хрущёвки»-пятиэтажки в Калининграде стали знамениты на всю страну. Проект ремонта фасадов был разработал архитекторами Артуром Сарницем и Ильёй Киселевым. Здания облицевали керамической плиткой и кирпичом, кровлю укрыли металлочерепицей.

Новочеркасск

В Новочеркасске есть своя реконструированная 5-этажка с надстройкой. Жители этим домом вполне довольны, да и выглядит он свежо и современно.

Челябинск

В Челябинске пятиэтажки считаются хорошим жильем, и никто даже и не думает их сносить. Зато городские власти активно и весьма успешно занимаются их реконструкцией.

Томск

В Сибири при реконструкции 5-этажек особое внимание уделяют утеплению фасадов. И вот как это выглядит в результате.

Реконструкция 5-этажек по-белорусски

В Республике Беларусь разработано несколько направлений реконструкции жилья. Каждое из них позволяет улучшить не только внешний облик старых зданий, но и их потребительские качества. В ходе реконструкции увеличивается площадь квартир, расширяются балконы и лоджии, надстраиваются мансардные этажи.

Так выглядит самый ходовой вариант реконструкции белорусских пятиэтажек: утеплены стены, заменены окна, проведена модернизация инженерных систем, улучшена звукоизоляция.

Главное преимущество такой реконструкции заключается в том, что достаточно 1-2 недель, чтобы из старого дома сделать новый, и жильцов при этом выселять не требуется.

Реконструкция хрущёвок без выселения жильцов

Стоит сказать, что строительная отрасль не стоит на месте. Недавно появился самый высокий в мире модульный дом с комнатами, укомплектованными на заводе .

Понравилась статья? Тогда поддержи нас, жми:

Комплексная реконструкция типовой пятиэтажки: сила и опыт обычного ТСЖ

С точки зрения проектировщика, типовая московская пятиэтажка – идеальный объект для модернизации. Описанные ниже сервисные услуги могут быть адаптированы и для других строений. Важное условие – все они должны быть внедрены комплексно для получения наибольшего эффекта.

1. Надстройка двух этажей (вариант лайт)

Через 5-7 лет после ввода в эксплуатацию многоэтажного жилого дома завершается процесс усадки грунтов. Техническое обследование покажет, что произошедшее уплотнение позволяет увеличить нагрузку на 20% без усиления перекрытий. Единственное ограничение – каждая реконструкция должна быть согласована и удовлетворять существующим нормам.

Первой проблемой станет требование по обеспеченности машиноместами из расчета 1 место на квартиру. Придомовой участок больше не стал, пожарный проезд 10 м от строения накладывает ограничения, а найти свободную территорию внутри сложившегося микрорайона для организации наземной парковки не всегда просто.

Вторая социально-значимая тема – лифт. Если речь идет о надстройке пятиэтажки, то строительство внешнего или за счет реконструкции – внутреннего лифта – обязательная процедура, которая с одной стороны требует дополнительных инвестиций, но с другой – многократно повышает заинтересованность жителей в реконструкции. Жители верхних этажей, как правило – представители старшего поколения, улучшат качество жизни и откажутся от мысли смены квартиры, которая, безусловно, приходит вместе с возрастом. Владельцы остального жилого фонда оценят реновацию дома в качестве меры по росту инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

2. Реконструкция с надстройкой и расширением габаритов дома

Надстройка верхних этажей может сопровождаться расширением здания, т.е. строительством каркаса вокруг строения, который станет основой для новых конструкций, за счет чего каждая квартира в доме прирастет на площадь полноценной комнаты.

Пилотным проектом такой масштабной реконструкции обычного 16-квартирного строения стал дом на ул. Мишина, 32.

Инициатива и реализация исходила от жильцов, которые несколько лет прокладывали законодательный путь. Сегодня результат инициативы «снизу» лет в основу «Методических рекомендаций по реконструкции многоквартирных жилых домой с надстройкой верхних этажей в городе Москве».

По данным Департамента градостроительной политики города Москвы, более 400 жилых домов общей жилой площадью 1 млн кв. м могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.

3. Реконструкция подвального / цокольного этажа

Реконструкция подвала – обязательная мера по повышению качества жизни в домах типовых серий, которая направлена на целый комплекс факторов. Спроектированные более 50 лет назад, пятиэтажки имеют устаревшую систему коммуникаций, которая тянется вдоль всего подвального помещения. Установка современного компактного теплового пункта позволит снизить теплопотерю, которая возникает при протяженных сетях, достигает 20% и оплачивается жителями – через взносы в управляющую компанию или в качестве эксплуатационных затрат на обеспечение общественных территорий. Уменьшение коммунальных платежей и появление свободного пространства для организации подземного паркинга или боксов для хранения жителями крупногабаритных сезонных вещей – результаты, которые востребованы жителями, но не сервисными или управляющими компаниями.

4. Капитализация многоквартирного дома

Под капитализацией или монетизацией в данном случае мы понимаем возможность формирования дополнительного источника дохода для жителей домов. И завершая тему реконструкции нельзя не назвать несколько дополнительных возможностей по заработку:

• Предусмотреть организацию рекламных конструкций на доме, соответствующих правилам городской рекламной кампании, и давать их в аренду,
• Позволить операторам сотовых компаний размещать на крыше ретрансляторы,
• Сдача в аренду помещений в цокольном или мансардном этаже,
• Сдача в дневное время парковочных мест на территории огороженного двора арендаторам или сотрудникам расположенных рядом офисов. Введение платных парковок в Москве может быть на руку активистам из ТСЖ.

Такие простые меры позволят сформировать стабильный денежный поток и снизить эксплуатационные расходы в текущий момент или в будущем – стать инвестициями в капремонт дома.

Инвестор

Первое условие реконструкции вне зависимости от ее масштаба – письменное согласие всех жителей. Для многих домов реконструкция невозможна именно из-за такой технической проблемы: всегда найдется хотя бы один житель, который против любых изменений.

Когда этап сбора подписей всех жителей успешно завершен, возникает вопрос финансирования. Реконструкция может быть профинансирована:

• непосредственно жителями, в том числе – за счет средств фонда капитального ремонта,
• сторонними частными инвесторами, заинтересованными в приобретении квартир на верхних этажах,
• застройщиками, которые ищут новые инвестиционные проекты в границах Москвы,
• государственными структурами, связанными с ЖКХ в рамках одной из государственных программ.

Если какой-либо житель согласен на реконструкцию, но не может ее финансировать, его доля в затратах ложится пропорционально на плечи других жителей или внешнего инвестора, который по завершении проекта, как правило, получает вновь возникшую квартиру в соответствии со своим вкладом.

В любом случае, справедливое распределение затрат и прибыли от проекта – сложный механизм, требующий участия третьей независимой стороны. Единственным рыночным решением является появление специализированной компании – оператора, которая сможет выполнить 3 функции:

1. быстро оценит перспективу (т.е. сама выберет потенциально эффективный объект) и проведет работу с гражданами,
2. возьмет на себя стадию согласований соответствующих затрат – т.е. основные риски проекта,
3. привлечет внешнего инвестора для реализации проекта с просчитанной экономикой и готовой исходно-разрешительной документацией или сама будет готова стать инвестором.

В этом случае для жителей проект станет менее эффективным, но более реалистичным.

Таким оператором, который превратит устарелый жилой фонд в современный малоквартирный дом, может выступить компания Vesco Group.

Если у вас сформирована заинтересованная в этом инициативная группа вашего дома, ЗВОНИТЕ! +7(495)215-24-71

Где ты живёшь«Я живу в надстроенной хрущевке»

Архитектор перестроенной пятиэтажки на Химкинском бульваре — о том, почему реновация не нужна

Модерновые доходные дома, сталинские высотки и многоэтажки 70-х годов — не просто жилые здания, а настоящие городские символы. В рубрике «Где ты живешь» The Village рассказывает о самых известных и необычных домах и их обитателях.

Надстроенная хрущевка на Химкинском бульваре

Архитектор: Алексей Кротов

Адрес: Химкинский бульвар, 4

Аренда трехкомнатной квартиры

рублей в месяц

Стоимость трехкомнатной квартиры

миллиона рублей

О месте

В августе 2018 года в Москве снесли первую хрущевку по программе реновации. О ее начале объявили полутора годами ранее — и на протяжении всего этого времени противники сноса домов предлагали разные варианты избежать реновации. Например, они ссылались на опыт перестройки пятиэтажек: это практикуется в Германии и других странах Восточной Европы. Такие дома встречаются и в Москве. Первый в городе пример реконструкции пятиэтажки — надстроенная в девятиэтажный дом хрущевка 1965 года постройки на Химкинском бульваре. Мы поговорили с автором проекта реконструкции Алексеем Кротовым, который живет в этом доме, о том, почему сносить хрущевки не нужно и почему ему удобнее работать из дома.

Алексей Кротов

О переезде

Мы переехали сюда в 2003 году. Я, как автор проекта, стал первым жильцом этого дома. У нас самая большая квартира в доме, пятикомнатная, с двумя уровнями. Проектировщик — он же небогатый человек, поэтому для меня это было большое финансовое напряжение. Даже несмотря на скидку, которую мне сделали как проектировщику. Позже мы купили вторую квартиру по соседству для детей, уже по рыночной цене — это оказалось в десять раз дороже.

У нас две дочери, они архитекторы, их мужья — тоже архитекторы. Надеюсь, что внуки у нас тоже будут архитекторами. Мы работаем все вместе, это удобно: двери в квартиры не закрываем. Они же двухэтажные — я их по семьям разделил. Всех это устраивает. Места, например, в мастерской, хватает всем — я пользуюсь одной частью комнаты, они — другой. У всех есть где уединиться. Мы стараемся не влиять друг на друга негативным образом — если хочешь побыть один, пожалуйста, вот тебе комната.

До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 — потому что квартиры стали больше. Мы сделали много вариантов планировок: от однокомнатной до пятикомнатной двухуровневой. Рынок тогда рос, все квартиры в доме скупили еще до начала реконструкции. Так мы подтвердили наше убеждение, что любой дом можно перестроить.

Передо мной стояла задача сделать реконструкцию с минимальными затратами. Поэтому, например, мы не смогли сделать колясочную на первом этаже и много чего еще. Итоговая себестоимость квадратного метра получилась 13 600 рублей — меньше в Москве уже не было и не будет. Реконструкция — на 30–40 % дешевле нового строительства: землю покупать не надо, присоединять ничего не надо, половина дома уже существует, как и фундамент, строительный мусор вывозить не надо. Это те причины, по которым в Европе эти дома разрушать не стали. Да и зачем их сносить, если их амортизация — всего 20 %? Власти говорят, что еще 20–30 лет — и эти дома упадут. Не упадут. Им еще жить и жить.

До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 — потому что квартиры стали больше.

О квартире

Все квартиры сдавались без пола, без ничего. Стены были отшпаклеваны под отделку — и все. Интерьер нашей квартиры делался на ходу, некогда было этим заниматься. Никакой идеи для дизайна не было — то одно появится, то другое. От чего-то было жалко избавляться со временем, поэтому он получился таким эклектичным.

Здесь много старых вещей. Предки моей жены были акционерами чайной компании. Они еще в XIX веке ездили в Китай и Японию, покупали там вазы, доски декоративные. Что-то удалось сохранить. Хотя, конечно, в большевистские годы многое пропало.

У нас в квартире единственная необходимость в дополнительных площадях — для склада, потому что мои архитектурные проекты хранить негде. Планшеты, макеты, мы тонем уже в этом барахле.

О доме

История с этим домом была какая: строительно-инвестиционная компания «Тема», с которой я тогда сотрудничал, получила контракт с городом на реконструкцию 83 квартала Хорошёво-Мнёвников. Там как раз расселяли хрущевки. В новые дома селили жителей снесенных домов, еще 30 % квартир отходило городу. В какой-то момент в доме на Химкинском бульваре произошел взрыв бытового газа. Не сильный: вылетели окна и все. Но это все равно стало поводом объявить дом аварийным. В таких ситуациях всегда включается счетчик: властям за понятное время нужно аварийный дом отселить. Поэтому, когда генеральному директору «Темы» предложили расселить дом, мы его все убедили, что нужно попробовать его реконструировать: если все пройдет удачно, перед нами откроются широкие просторы, такими домами ведь застроена вся страна.

Из-за того что мы отселили жителей, у нас появилась возможность перепланировать старые квартиры. Хрущевки же — очень рациональное жилье, с проходными комнатами, совмещенным санузлом. Там шаг спальной комнаты — 2,3 метра. Это то, что нас не устраивает. Пятиметровая кухня — тоже не устраивает. Как только мы вычистили всю планировку двухкомнатной квартиры, снесли перегородки, у нас появилась площадь, соответствующая нынешней стандартной однокомнатной квартире — 44 метра. Мы на этой площади разместили уже два помещения: кухню и гостиную. Квартира стала приемлемой: прихожая — больше, санузел — больше, кухня — больше. Мы срезали все балконы — самый аварийный элемент пятиэтажек. На их месте сделали пилоны, на которых держатся надстроенные четыре этажа. А между пилонами вшили лоджии, чтобы придать им устойчивость. И у каждой квартиры еще появилось по лоджии в пять-шесть метров длиной и в 1,3 метра шириной. Дом не изуродован какими-то там неправильными решениями, наоборот, исправлены те недостатки, которые были присущи рациональной архитектуре. Появилась пластика, дом выглядит совершенно иначе.

О работе из дома

Здесь удобнее. Сейчас же интернет, совсем необязательно всем вместе собираться

Моя проектная мастерская работает уже 30 лет. На работу мне ездить просто некогда. Мы давно отказались от съемных офисов. Вот мы сейчас закончим разговаривать, сюда придет масса людей, мы сядем и будем проекты обсуждать. Здесь удобнее. Сейчас же интернет, совсем необязательно всем вместе собираться. На больших проектах возникает необходимость поработать вместе — мы снимаем помещение на какое-то время, около года, и работаем все вместе. Но время сейчас такое, что заказов все равно немного. Все люди хотят работать у себя дома. У всех дорогая техника, графическая станция, принтер, плоттер. Кто-то любит ночью работать, кто-то на даче.

Почему в Москве реконструируется так мало домов

В Москве есть программа реконструкции старого жилого фонда без отселения, с обстройкой и надстройкой. Она предполагает, что жители организуются в кооператив, товарищество собственников жилья (ТСЖ) и сделают реконструкцию. Очень выгодный процесс для всех участников: налоговое освобождение, увеличение квартир и так далее. Но организовать жителей очень сложно. Синдром недоверия: нас все время обманывали, люди никому и ничему не верят. Нет культуры общения, люди разобщены. Порой в доме, где люди живут вместе по 15–20 лет, никто друг друга не знает. Поэтому всем организоваться в большом доме — сложная задача. И даже если это получается, получить исходную разрешительную документацию — еще сложнее. Хотя само строительство — примитивное, элементарно простое.

Все наши административные органы работают в коммерческих интересах. У нас вместо того, чтобы каждый квадратный метр городской территории использовался для модернизации жилого пространства, его реконструкции, продается на коммерческой основе. Казалось бы, вот стоят дома, их можно безболезненно, без отселения людей надстроить. Но нет, власти продают свободные участки строительным компаниям, они там строят свое жилье, продают его и уходят. Что исключает дальнейшую возможность реконструкции этих территорий. Хотя эта земля не принадлежит чиновникам, она принадлежит горожанам.

Как еще реконструируют дома в Москве

Дом на Берзарина

Перестроенное в жилой дом бывшее здания института экономики и предпринимательства на улице Берзарина, 12, — один из лучших примеров реконструкции пятиэтажек в Москве. Для этого архитектурному бюро ADG потребовалось сделать совсем немного: увеличить окна (теперь они доходят до пола), отделать здание клинкерной плиткой под кирпич и панелями под дерево, а также остеклить лестничные пролеты и повесить небольшие балконы. Правда, жильцы жалуются на высокие «коммуналку» и налог на недвижимость.

Хрущевка на Мишина

Хрущевку на Мишина, 32, получилось реконструировать, не переселяя жильцов из дома. В проект стоимостью 250 миллионов рублей вложились 70 % жильцов, которые образовали сообщество «Мишина, 32». Остальные деньги добавили их соседи из домов рядом, также вступившие в ТСЖ. К ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах. Дом надстроили на четыре этажа, площадь квартир увеличилась на 18–35 метров.

Сталинка на улице Маршала Новикова

Дом 1938 года постройки на Маршала Новикова, 12, раньше занимали сотрудники Курчатовского института. В 1991 году его приватизировали, сотрудники переехали, а квартиры выставили на продажу. Реконструкцию новые жители проводили по той же схеме, что и на Мишина: организовались в ТСЖ и вложили в это деньги. В итоге дом стал в два раза больше.

Реконструкция пятиэтажки практика и опыт

В столице запускают новую программу реновации жилья. В предварительный список строений под снос попало около 4,5 тыс. пятиэтажных хрущевок. По словам мэра столицы Сергея Собянина, полноценный ремонт возведенных более 50 лет назад домов практически невозможен, многие из них уже представляют собой «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10–20 лет.

В Германии есть примеры реновации панельного жилья без сноса зданий. В Москве также было реализовано несколько подобных проектов с надстройкой, существующих на Химкинском бульваре, 4, и улице Мишина, 32. При этом последний проект признан успешным, столичные власти планировали распространить его и на другие трех-пятиэтажные дома, что позволило бы не только капитально их отремонтировать, но и заработать жильцам.

Как ранее сообщал департамент градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов с износом не более 50%. К сериям сталинских домов, которые можно надстроить без отселения жильцов, относятся II-01, II-02, II-03, II-04, II-05, II-08. Столичными градостроителями были созданы методологические рекомендации, проектная документация и бизнес-план строительства, этими разработками можно пользоваться бесплатно.

Однако после анализа власти Москвы сократили список в десять раз, до 40 проектов. По мнению чиновников, увеличение здания на четыре этажа может повысить плотность населения в этих районах и затруднить транспортную доступность.

«На практике снос хрущевок грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности. Другой путь — реконструкция существующего жилого фонда с надстройкой. Это позволит придать индивидуальный образ каждому жилому комплексу без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда», — рассказал «РБК-Недвижимости» архитектор Алексей Кротов, автор проекта реконструкции хрущевки на Химкинском бульваре.

По его мнению, нельзя ломать работу предшественников: город живет во времени, он должен сохранять, реконструировать и улучшать существующую застройку. Город — живой организм, и, один раз построив, его нужно ювелирно преображать с помощью реконструкции, сохраняя при этом историческую ткань, считает архитектор.

Редакция «РБК-Недвижмости» выяснила, как можно капитально отремонтировать пятиэтажки и улучшить качество жизни в них благодаря надстройке.

Надстройка с отселением

В качестве примера реновации хрущевки серии 1- 515/МИ с отселением жильцов можно привести реализованный в 2002 году проект архитектора Алексея Кротова (Архитектурная мастерская Кротова А. В.) в московском районе Северное Тушино.

Типовой пятиэтажке надстроили четыре этажа, в результате реконструкции общая площадь квартир в доме стала больше в 2,2 раза; изменена планировка в старой части здания: площадь кухни увеличена до 10 кв. м, санузла — до 5 кв. м, а общая площадь однушки — до 44 кв. м. На восьмом-девятом этажах построены двухуровневые квартиры с кухнями по 17 кв. м. Также был изменен фасад, повышены энергоэффективность здания и мощность инженерных коммуникаций, на лоджиях сделано панорамное остекление. В каждом подъезде установлены лифты, мусоропроводы, в вестибюлях предусмотрены места для консьержа.

Стоимость реконструкции в 2003 году составила 13,6 тыс. руб. за 1 кв. м, работы длились девять месяцев. В целом это на 30% меньше нового строительства, не учитывая сноса существующего здания и утилизации отходов, отмечает автор проекта.

Плюсами такой реновации Алексей Кротов называет сохранение старого фонда и существующей жилой среды, также отпадает необходимость поиска площадок под застройку. По его словам, таким способом можно реконструировать практически любую пятиэтажку — улучшить качество дома, его внешний вид, заменить все коммуникации и даже увеличить площадь существующих квартир.

Архитектор Алексей Кротов убежден, что реконструкция может проводиться в любом доме, успешный опыт ее проведения отмечен в центре Москвы и других городах.

Надстройка без отселения

Примером реконструкции без отселения жителей является надстройка четырехэтажной «сталинки» (два подъезда, 16 квартир) в Савеловском районе на улице Мишина, 32. Все собственники этого дома согласились на его расширение и надстройку, участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, к ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах.

Инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга, замена труб, окон, установка дорогих лифтов, кованых ограждений и прочее — все сделано на средства членов ТСЖ. В итоге вокруг старого дома был создан новый фундамент, за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18–35 кв. м и надстроены этажи.

Как ранее рассказывал «РБК-Недвижимости» председатель правления ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов — около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договоры с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб. По итогам реконструкции строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб.

«Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорил ранне Гарри Куренков.

На сайте департамента градостроительной политики города Москвы в 2013 году были выложены методические рекомендации по реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой.

По мнению столичных властей, при использовании данной методики москвичи смогут улучшить жилищные условия благодаря возможности получить квартиру по себестоимости строительства. Также этот метод позволит улучшить и само здание, и качество жизни в нем за счет установки лифтов, проведения капремонта, благоустройства прилегающей территории и строительства подземного гаража.

Фоторепортаж: надстроенные пятиэтажки в Москве

О том, что в Москве снесут все пятиэтажки, было объявлено 21 февраля 2017 года на встрече мэра столицы Сергея Собянина и президента России Владимира Путина. Тогда сообщалось, что программа затронет 8 тыс. домов общей площадью 25 млн кв. м, в которых проживает 1,6 млн человек.

2 мая столичные власти опубликовали предварительный перечень домов, по которому пройдет голосование с 15 мая по 15 июня, для включения в программу реновации. В список вошло около 4,5 тыс. домов в 85 районах Старой Москвы и шести поселениях Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО).

Снос одной пятиэтажки стоит минимум 20 млн рублей – столько же потребует и ее капремонт

Массовое строительство типовых панельных, блочных и кирпичных домов началось в послевоенные годы. По словам архитектора Алексея Кротова, за полвека существования пятиэтажек в большинстве из них ни разу не были обновлены инженерные коммуникации. Между тем согласно регламентам подобное обновление любого дома необходимо проводить каждые 25 лет. Естественно, сейчас оставшиеся пятиэтажки «несносимых» серий (I-510, I-511, I-515, II-07, I-335, I-447 и их аналоги – всего около 8000 домов в Москве) находятся не в лучшем состоянии, и если не проводить их модернизацию, то в той же последовательности, что они вводились в эксплуатацию, дома будут становиться аварийными, считает Кротов.

Это действительно глобальная проблема, решить которую столичные власти намерены самым кардинальным способом. Однако, по мнению опрошенных «Ведомостями» архитекторов, такая «программная замена» сулит не меньшие – и даже большие – проблемы в будущем. «Планы снести дома «оптом» могут обречь нас на повторение пройденного – и в худшем, гротескном виде: на месте пятиэтажек появятся 22, 25, 30 этажей малогабаритных квартир с тем же сроком службы», – рассуждает историк архитектуры и градостроительства, генеральный секретарь «DOCOMOMO Россия» Николай Васильев.

Почти половину жилья, построенного по программе реновации, город выставит на рынок

Эксперты объясняют: хотя часть домов «несносимых» серий не соответствуют современным требованиям энергоэффективности (что устраняется обшивкой новыми фасадами), основные конструкции зданий все еще вполне прочны, в том числе сварные стыки (соединения панелей и перекрытий между собой). «Эти стыки выполнялись с использованием закладных деталей из металла толщиной 20 мм, чтобы такой слой проржавел, нужны столетия», – утверждает Кротов. По его словам, «несносимые» серии строили по I категории капитальности, т. е. со сроком службы в 100–125 лет – при условии грамотной эксплуатации.

Опыт и Эксперимент

В СССР панельное домостроение пришло из Франции. Но больше всего подобных домов было возведено в ГДР, и возводили «безликие» пятиэтажки Берлина почти по тем же технологиям, что и в Москве. Немецким инженерам казалось, что единственно верное решение проблемы – снос домов и строительство на их месте комфортных городских кварталов. Однако после долгих споров было решено провести масштабную санацию этих домов – капремонт с заменой всех инженерных коммуникаций, изменением внешнего вида здания (например, покраска в яркие цвета, надстройка балконов, лоджий, мансард) и повышением его энергоэффективности, перепланировкой квартир и реконструкцией подъездов. Менялась и этажность домов, чаще в меньшую сторону, но иногда наоборот.

Закон о реновации окончательно принят в Госдуме

С российскими серийными домами можно поступить так же, уверены эксперты. «Может быть две стратегии: капремонт с обшивкой новым фасадом и заменой инженерных сетей или полная реконструкция, предусматривающая санацию всех ненесущих элементов и установку новых перегородок, устройство лифтов снаружи, лоджий, надстройку и проч.», – говорит Васильев. Конечно, необходимо оценить состояние каждого дома. В Москве даже есть несколько успешных примеров такой реконструкции: панельная пятиэтажка серии 1-515 МИ 1965 года постройки (Химкинский бульвар, 4) в 2003 г. и четырехэтажный кирпичный дом, возведенный по индивидуальному проекту в 1956 г., ул. Мишина, 32, в 2012–2015 гг.

Оба примера экспериментальные. Первая реконструкция проводилась по проекту Архитектурной мастерской Алексея Кротова с отселением жителей в течение девяти месяцев. Дом надстроили четырьмя этажами (до девяти) общая площадь здания увеличилась в 2,2 раза (до 9288 кв. м). В доме заменили все инженерные коммуникации, установили лифты и мусоропроводы, улучшили планировки квартир и другие характеристики здания. «Нагрузку новых этажей взял на себя железобетонный монолитный каркас по контуру существующего здания, он опирался на монолитный ростверк на буронабивных сваях», – рассказывает Кротов. Стоимость реконструкции тогда составила 13 600 руб. за 1 кв. м.

Примерно по такому же принципу проводилась реконструкция на ул. Мишина (проект МНИИТЭП): у здания также появилось четыре новых этажа, нагрузку которых взяли на себя построенные по периметру конструкции, были улучшены все характеристики. Только строительные работы проводились без отселения жителей, поэтому длились примерно три года.

В списке домов, стопроцентно согласных со сносом, не оказалось пятиэтажек

В этих случаях, по данным столичного департамента градостроительной политики, инициаторами реконструкции выступали ТСЖ «Химкинский бульвар-4» и ТСЖ «Мишина-32». Финансовые расходы ложились на участников этих ТСЖ, которые приобретали жилье в надстроенных этажах. По словам гендиректора компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерия Чернышова, жители могли приобрести квартиры в надстроенных этажах по себестоимости, а также получали новые площади бесплатно: метод предполагает увеличение существующих квартир благодаря пристроенному каркасу на 16–30 кв. м. Общая стоимость затрат на реконструкцию составила около 250 млн руб. Как сообщали СМИ, общая площадь здания увеличилась приблизительно в 3 раза (площадь 16-квартирного дома составляла 1428 кв. м, площадь надстройки равна примерно 2200 кв. м).

Преображение этих домов использовалось департаментом градостроительной политики в качестве успешного примера реконструкции домов с надстройкой, которую в 2014 г. планировалось использовать для решения проблемы стареющих домов «несносимых» серий. «В Москве после завершения ликвидации подлежащих сносу серий жилых домов первого периода индустриального домостроения останется около 9000 морально устаревших кирпичных, блочных и панельных 3–5 этажных домов постройки 1955–1965 гг. (около 35 млн кв. м). Многие из этих домов требуют проведения комплексного капитального ремонта. Обладая в ряде случаев железобетонными перекрытиями и мало изношенными несущими конструкциями, они могут быть реконструированы с увеличением этажности и площади существующих квартир», – говорится в презентации реконструкции на сайте департамента. Тогда ведомство подготовило методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей к подпрограмме «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки» столичной госпрограммы «Жилище». Из этих рекомендаций следовало, что такой реновации можно подвергать кирпичные (блочные) дома «сталинских серий», построенные «по индивидуальным проектам с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона» в 1950–1956 гг., до пяти этажей включительно, с высотой потолков около 3 м, количеством квартир до 40, износом не более 50%, удаленные от объектов улично-дорожной сети не менее чем на 3 м.

Как объясняет Чернышов, надстройка таких домов нужна для финансирования строительства. «Выгода девелопера может достигать 100% за счет продажи жилья в надстроенных этажах по рыночной стоимости», – утверждает он. Например, на улице Мишина, как сообщали СМИ, себестоимость строительства составляла около 82 000 руб. за 1 кв. м, а средняя рыночная стоимость новостроек в этом районе (недалеко от станции метро «Динамо») тогда была равна примерно 300 000 руб. за 1 кв. м.

Зачем в Москве надстраивать пятиэтажки

В столице разрешили строить по принципу LEGO

В конце прошлого года на фоне других событий почти незамеченной прошла новость о том, что власти дали добро на проект достройки многоквартирных домов — причем не только пятиэтажек, но и многоэтажных зданий. По мнению городских властей, в настоящее время несколько сотен московских жилых домов общей жилой площадью один миллион квадратных метров могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.

Надо сказать, что идея надстраивать существующие дома не нова — соответствующий эксперимент проводился еще в начале 2000-х. В частности, на проспекте Маршала Жукова одна из пятиэтажек была превращена в семиэтажный дом. Реконструкция производилась без отселения жителей. В доме произвели полный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций, а также оборудовали лифт и мусоропровод. Реконструкцией занимался концерн «Крост». И уже тогда девелопер говорил, что надстройка без отселения слишком сложна и для компании, и для жителей. И когда есть возможность переселять людей в другое жилье, то лучше реконструкцией не заниматься. Да и рентабельность таких проектов для инвесторов невысока.

Расти и развивайся

Прошло десять лет и городские власти вновь вернулись к теме надстройки — в прошлом году департамент градостроительной политики разработал «дорожную карту» — методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей в городе Москве. Согласно документу, в настоящее время около 400 столичных зданий могут быть реконструированы и надстроены.

Чтобы стать кандидатом на участие в программе, дом должен соответствовать следующим критериям:

• этажность — не более пяти этажей;
• объект принадлежит группе кирпичных (блочных) домов «сталинских» серий или домов, построенных по индивидуальным проектам, с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона;
• удаленность от объектов улично-дорожной сети — не менее трех метров;
• объект находится вне зон ограничения градостроительной деятельности и не имеет градостроительных ограничений;
• высота потолков — около трех метров;
• расчетный износ здания на текущий год — не более 50 процентов;
• год постройки — с 1950 по 1965, включительно;
• количество квартир — не более 40.

Надо отметить, что в новой концепции надстройки предполагается не просто нагружать верхние этажи, а возводить вокруг дома новый каркас, на который эти этажи и обопрутся, а жители «внутреннего» дома получат за счет нового каркаса дополнительные метры — от 16 до 30. «Старожилы» станут финансовыми участниками проекта и смогут купить новые квартиры по строительно-монтажной стоимости, а может быть и вовсе получат их бесплатно — теоретически, такое возможно, если продажа верхних этажей покроет расходы на реконструкцию и принесет прибыль. Новые жильцы, в свою очередь, смогут приобрести квартиры в старых районах по относительно невысокой стоимости, а город не будет нести финансовых затрат на улучшение жилищных условий горожан, да еще и привлечет дополнительные налоги в бюджет. В общем, все в плюсе. Но — теоретически.

Первый «экспериментальный образец» — четырехэтажное здание на улице Мишина, 32. 16-квартирный дом 1958 года постройки после реконструкции получит 30 новых квартир. Большая часть будет отдана нынешним обитателям здания, финансирующим работы. Общая площадь надстройки составляет около 2,2 тысячи квадратных метров. Новые этажи «ложатся» на несущие пилоны, что позволяет исключить дополнительную нагрузку на конструкции старого дома. Вместе с опорами возводятся пристраиваемые лоджии, эркеры, лифтовые шахты, во всех квартирах увеличивается площадь кухонь. «Бумажный» этап реконструкции начался еще в 2006 году: было создано ТСЖ, проведено собрание жильцов. Согласие на реконструкцию дали владельцы 13 квартир из 16. Были найдены и трое сторонних частных инвесторов; для ремонта и реконструкции дома в ТСЖ создали финансовый фонд. Предполагается, что по окончании всех работ пайщики получат в надстроенной части дома квартиры по себестоимости. Жильцам, не вступившим в фонд и не заключившим договоры, увеличат площади существующих квартир на 18 квадратных метров.

У жильцов нет ни желания, ни опыта принимать решения коллективно, ведь даже для решения таких проблем, как неработающий лифт или текущая крыша, им крайне сложно собраться

соучредитель архитектурного бюро UNK project

«Первые участники платили за реконструкцию примерно по 45 тысяч рублей за один квадратный метр площади квартиры. Сейчас стоимость участия составляет 165 тысяч рублей за метр. Когда дом сдадут, квартиры будут продаваться только по рыночной цене — приблизительно по 200–250 тысяч рублей за один квадратный метр. На стадии строительства можно отказаться от участия в финансировании, продав паевую долю по договору переуступки прав», — рассказал в интервью «Московским новостям» председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков. В ТСЖ подсчитали, что стоимость средней двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров при участии в проекте будет варьироваться в пределах 2,7 миллионов рублей на ранних стадиях реконструкции до 12 миллионов — на поздних. Средняя рыночная цена аналогичных квартир в этом районе составляет 10–15 миллионов рублей. Общая же стоимость реконструкции дома на улице Мишина оценивается в 200-250 миллионов рублей.

Председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков.

Дом не для всех

История отрадная, но скорее точечная. Предполагать, что в каждом из 400 домов найдется свой Гарри Куренков — инициатор, вдохновитель, а главное — «двигатель» процесса, мягко говоря, наивно. Удешевить процесс проектирования могло бы появление типовых проектов, но участники рынка особого оптимизма на этот счет не испытывают. «Типовые проекты могут появиться только при условии широкого распространения таких надстроек, но пока мы этого не наблюдаем. Кроме того, следует учитывать, что проект может отличаться из-за различных требований по безопасности проекта и других необходимых требований в зависимости от места постройки», — отмечает заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

Плюс еще и наше вечное «Лебедь, Рак и Щука». «За рубежом сложилось устойчивое понятие “домовладелец”, даже если речь идет о многоквартирных домах. Там жители проживают в основном на праве аренды и собственнику гораздо проще осуществить данные процедуры, ограничиваясь только экономической целесообразностью и возможностью согласований. У нас для этого нужно достичь согласия между собственниками, что на практике может оказаться сложной задачей», — отмечает Зимохин. И чем больше квартир в доме, тем труднее задача.

«Идея будет востребована преимущественно в центре города и в небольших домах, — развивает тему соучредитель архитектурного бюро UNK project Юлий Борисов. — Это связано, прежде всего, с юридическими аспектами. Чтобы надстроить этажи в многоквартирном жилом доме, необходимо получить согласие подавляющего числа собственников (то есть собрать 70– 80 процентов голосов жильцов). Сделать это профессионально, со всеми юридическими процедурами, так, чтобы нельзя было оспорить, крайне сложно. Кроме того, у жильцов нет ни желания, ни опыта принимать решения коллективно, ведь даже для решения таких проблем, как неработающий лифт или текущая крыша, им крайне сложно собраться. К тому же, скорее всего, такое глобальное мероприятие, как надстройка здания, найдет множество противников, причем во всех сегментах жилья. Исключение могут составить небольшие дома примерно на 20 квартир».

«Практика надстройки пятиэтажек в Москве уже была, отдельные дома и отдельные семьи прошли через это, но массовой практика не стала, и не в последнюю очередь именно из-за несогласия жильцов, которые не готовы жить в условиях стройки», — добавляет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Еще одна немаловажная проблема — парковка. «Мне лично не совсем понятна инициатива властей по надстройке старого фонда. Эти дома расположены в давно сформировавшихся жилых районах со своей инфраструктурой. У большинства маленькие дворы, не решен вопрос с парковкой. А ведь по статистике каждая вторая семья в Москве имеет машину, а каждая четвертая — возможно, даже две. Вы только представьте: жителей станет больше, а вместимость общественных зон не изменится! Наступит коллапс!», — возмущается управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.

Рынок нас рассудит

Есть сомнения и в рыночном аспекте такого решения. Одно дело — исторический центр, где возможности приобрести жилье в новых домах за адекватные деньги просто нет. И совсем другое — не окраинные, но и не самые престижные районы, где и расположено большинство домов 50-60-х годов. По мнению Григория Алтухова, надстройка дома дает дополнительные квадратные метры, но не решает проблему старого жилого фонда кардинально — в домах останутся все те же узкие лестничные пролеты, устаревшие планировки. При этом полученные надстроенные квартиры все равно будут пользоваться меньшим спросом, чем в абсолютно новом доме по соседству. «Я сомневаюсь, что “новый старый фонд” будет успешно конкурировать с современным жильем. Даже если жители квартир в этих домах получат “бонусы” в виде увеличения площади за счет балконов, кладовок и лоджий — все равно, по нынешним меркам, дорого такое жилье стоить не может. Квартиры старого фонда почти не имеют отношения к нашему времени — в них низкие потолки, кухни по шесть квадратных метров, санузлы по два метра, сидячие ванны. По сегодняшним меркам покупатель предпочтет купить квартиру в Новой Москве, где будут лучше планировки и больше площадь», — уверена Ирина Могилатова.

И еще одна особенность, которая может стать опасной для города и городской среды, если не принять превентивных мер. Дома 1950-х годов отнюдь не всегда — серые унылые пятиэтажки. В те годы в городе работали многие известные архитекторы, такие здания имеют значительную архитектурную ценность и надстройка может разрушить их облик. Иными словами, если за дело возьмутся непрофессионалы, здания могут пострадать. О такой опасности предупреждает директор по девелопменту и развитию loft-проектов компании KR Properties Александр Подусков: «Такие проекты будут интересны многим компаниям. Если старое здание можно сохранить и преобразить в лучшую сторону, не разрушив при этом существующую городскую среду, — это можно делать. Но сложность здесь заключается в том, что редевелопмент требует профессионального подхода, и компаний, которые реально способны такой подход обеспечить, очень мало».

Возникают вопросы и по архитектурным решениям — заказывать проект у дорогого архитектурного бюро — долго и крайне накладно. «Вряд ли при подобном строительстве красота будет одним из основных условий, — резонно говорит Владимир Зимохин. — Безусловно, если это возможно, то будут и такие варианты. Но прежде всего, скорее всего, будут руководствоваться максимальным объемом, который можно надстроить и согласовать, и теми финансовыми ресурсами, которыми будут располагать такие застройщики».

Так что, уверены эксперты, массовым процесс надстройки не станет. Новую жизнь в больших объемах, скорее всего, получат лишь дома в центре города и небольшие здания в хороших районах, которых в Москве не так уж и много.