Элитное жилье – что это такое?

Что такое элитное жильё?

Если речь заходит о жилых помещениях, то без упоминания «элитного жилья» не обходится. Однако, если спросить любого из нас, что скрывается под этим понятием, единого ответа не услышать. Мало кто знает, каким именно требованиям должна отвечать элитная городская квартира.

Как оказалось, в родном отечестве нет единой общепринятой классификации городского жилья или если говорить более точно – таких классификаций много. Причем каждая интересна своим набором показателей, среди которых основное место отводится местоположению, инфраструктуре, архитектурному проекту, качеству и возрасту дома. Существуют классификационные модели, схожие с западными (хотя там тоже не все приведено к «единому знаменателю»). Например, такие категории дорогостоящих построек, как «А», «В», «С» – на Западе вполне могут соответствовать нашим: элитный объект (или объект премиум-класса, уровня люкс), жилье бизнес-уровня и постройка эконом-уровня соответственно.

Яркий отличительный признак «элитки» – цена одного квадратного метра. Как сейчас принято говорить от… Далее идет цифра с тремя ноликами, означающая рыночную стоимость, выраженную в твердой валюте. Чем «больше» цифра, тем богаче жилье. С появлением четвертого нолика сомневаться в элитности не приходится.

Стоимость 1 кв. м в элитном доме, как правило, в 3-5 раз превышает стоимость 1 кв. м в типовом серийном жилье. Это факт. Однако рыночная цена не падает с потолка, она складывается из ряда преимуществ, каждое из которых имеет свою цену. Например, если говорить о столичном жилье, то главный ценообразующий фактор – близость жилого здания к историческому центру. В основном элитные постройки расположены в пределах Садового кольца, самые дорогие в районе Золотой мили – между улицами Остоженка и Пречистенка. Что касается дома, то он должен иметь подземный гараж, огороженную территорию, охрану, центральное кондиционирование и пр. В последнее время крайне внимательно относятся к соседскому окружению. В элитном доме не должно быть социальной разобщенности. Дома с небольшим количеством квартир (40-50) заполнить «однородным контингентом» проще, поэтому их престиж завоевать легче, но их цена, как правило, выше. При этом, крупные жилые комплексы, включающие в себя полный набор социальных услуг, магазины и помещения для активного отдыха также могут иметь элитные сектора. В целом, квартиры в роскошном жилом комплексе скорее относится к жилью бизнес-уровня (класс «В» по европейской системе).

Та же ситуация и с дорогими домами сталинской эпохи. Здесь может не быть подземного гаража (он может находиться в соседнем рядом стоящем здании) или не предусмотрена система центрального кондиционирования, кроме того, в таких зданиях, не всегда устанавливают систему «умный дом» и пр. Однако, из-за приближенности к историческому центру и особому виду из окна цена квартиры в таком доме может не уступать цене квартиры в недавно возведенном доме с учетом последних технологий. И за счет этих преимуществ такое жилье может быть отнесено к элитной группе.

Сегодня жилье высшей категории стоит не менее $5 тыс. за 1 кв. м. Дома такого уровня можно наблюдать в 1-м Зачатьевском, Большом Левшинском, Молочном, Бутиковском, Капрановском переулках. Яркие представители носят собственные имена – «Дворянское гнездо», «Парк-Хаус», «Стольник» и др.

Практически тот же уровень, но чуть-чуть ниже в основном из-за места – Плющиха, Патриаршие пруды, 1-й Обыденский переулок. Яркий представитель – «Венский дом» и «Торрис». Цена квадратного метра редко поднимается выше $8 000 за 1 кв. м., а средняя цена – $6 500 за 1 кв. м.

Постройки на уровень ниже – класс «В», согласно приведенной выше градации, имеют более широкий радиус размещения, хотя не вылезают за пределы Садового кольца. Таких зданий много в Замоскворечье, на набережной Москвы-реки, в непосредственной близости от Тверской улицы (и на ней самой), также в районе Арбата и Полянки. Известные представители – «Капитал», «Белгравия», «Ваш дом» и др.

Еще более низкий класс – «С», считать элитным можно весьма условно. По сути, это дома улучшенной планировки, которых много в экологически благоприятных районах: Крылатское, Строгино, Филевская пойма и др. Визитными карточками таких домов считаются «Алые паруса», «Воробьевы горы», «Две башни».

Если в жилье «А» и «Б» классов высота потолков не должна быть меньше 3 м, а общая площадь менее 180-200 кв. м, то к «С»-классу эти требования не предъявляются. Опять же контингент (соседское окружение) в таком доме не будет соответствовать какому-то определенному уровню. Хотя… К сожалению окружение жильцов формируется исключительно из их материальных возможностей, а не по иным (более благородным) признакам. Так что в среднем контингент исходя из цены дома подбирается соответствующий, также, как и в самых дешевых домах, где живут пенсионеры, научные работники, рядовые учителя, врачи и представили других низкооплачиваемых профессий…

Итак, получается, что элитное жилье должно быть не дешевле $5 000 в пределах Садового кольца, большой площади (180-200 кв. м), с хорошей начинкой («кондишн» &, рецепшен), гламурными соседями, подземным паркингом и огороженное от внешнего мира элегантным высоким забором. Все остальное не начинается с большой буквы «Э», хотя имеет право на самое счастливое существование.

Бывают ли исключения из общего правила?

Само собой! Причем в элитном жилье их предостаточно. Ведь все зависит от пристрастий покупателя. Например, есть ряд особых квартир, в которых проживали известные люди. Спрос на них особенный и цена может подскочить… будь здоров! Хотя зачастую они не отвечают требованиям элитного жилья. Но они известны своей историей. Иногда разыгрываются целые сражения покупателей (кто больше заплатит) за квартиру, окна которой выходят в определенный двор или на конкретную улицу. Через какое-то время, ажиотаж на такие достоинства пропадает, потом снова возникает. Так что квартира могла быть очень дорогой, а потом попадает в средний ценовой сегмент. Поэтому понятие «элитное жилье» не висит вечным ярлыком. Появляются новые проекты, меняется мода, постоянным остается только одно – это жилье не для всех. Оно – дорогое, комфортное и престижное!

Тенденции

Рынок жилья, рассчитанный на покупателей с высоким достатком в Москве формируется очень активно. Список объектов, которые можно отнести к жилью класса А довольно обширен. Однако количество строящихся объектов при всех их разнообразии пока не в состоянии удовлетворить высокий спрос на дорогое жилье. По мнению аналитиков, наблюдающийся дефицит предложения элитного жилья класса “А” составляет приблизительно 11-17%. Спрос на элитное жилье в Москве весьма стабилен.

Остоженка-Пречистенка, или так называемая “Золотая миля”, является лидером Москвы по количеству элитных объектов. До сих пор здесь ведется весьма интенсивная застройка, однако, участков под строительство становится все меньше. Через 3-5 лет ресурсы этой зоны по строительству и вводу в строй новых элитных объектов будут исчерпаны. Активное освоение новых площадок в центре города ведет к тому, что география элитных новостроек в ближайшее время может существенно расшириться. При растущем спросе на элитные квартиры застройщики вынуждены обращать свое внимание на другие территории, поскольку в Москве есть множество других районов, которые могут в скором времени стать престижными. Важная тенденция сегодняшнего дня – расширение географии элитных объектов. В районе “Золотой мили” остается все меньше хороших мест под застройку, поэтому происходит смещение центра тяжести с Остоженки в Хамовники, Замоскворечье, Мещанский, Китай-город – районы расположенные вблизи парков или других зеленых зон.

Из-за сокращения количества свободных площадок в центре многие фирмы с опытом работы на элитном рынке обратили внимание на реконструкцию. Поэтому в ближайшее время в историческом центре (Арбат, Патриаршие пруды) должно увеличиться количество особняков, которые после реконструкции попадут в разряд элитных объектов.

Еще одна тенденция развития рынка элитного жилья в Москве характеризуется растущим интересом со стороны девелоперов к реализации проектов, связанных с программой Правительства Москвы по выводу с территории города промышленных предприятий, в результате чего появляется возможность осуществить единовременную комплексную застройку элитного микрорайона по заранее утвержденному плану.

Среди таких проектов можно упомянуть комплекс Парк-Сити, на месте Бадаевского пивзавода и завода пишущих принадлежностей им. Сакко и Ванцетти (220 000 кв.м. жилья), застройка территории ОАО РТИ “Каучук” в Хамовниках (около 200 000 кв.м. жилья), один из наиболее амбициозных проектов – “Красный Октябрь” (ориентировочная общая площадь наземных и подземных объектов, входящих в программу комплексного развития района – 600 000 кв. м, в том числе доля элитного жилья будет составлять около 20%), жилой комплекс площадью 48 000 кв.м. по адресу Большой Саввинский переулок, вл. 2-4-6 и другие.

Финансовый инструмент

Элитная квартира, как финансовый инструмент, является формой долгосрочных сбережений:
с высокой надежностью (ее сложнее финансово или физически утратить, чем золото и драгоценности),
правовой защищенностью (в части защиты прав владения и наследования),
меньшей прозрачностью (по сравнению с банковскими вкладами и т.п.),
первоклассной залогоспособностью,
и средним темпом роста стоимости вклада, как минимум, компенсирующим ежегодную инфляцию (функция сокровища).

Если рассматривать элитное жилье с точки зрения девелопера, то «элитная собственность» всегда была лакомым куском, так как пользуется спросом и менее всего подвержена риску быть обесцененной в обозримом будущем.

Характеристики элитного жилья – как распознать «элитку»

Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории. Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей. Специалисты проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к элитному жилью.

Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.

«Четкие, а главное, единые критерии новостроек, дадут рынку толчок к дальнейшему развитию, особенно в регионах. Очень часто возникает путаница в оценке тех или иных объектов, в аналитических обзорах — и одна из причин, это отсутствие принятой всеми крупными игроками классификации объектов недвижимости», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Специалисты компании проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к классам жилья. Ниже приведены основные (но далеко не единственные) признаки элитного жилья:

Элитное жильё можно узнать с первого взгляда. Это новые дома, в которых сохранён исторический фасад здания, или современный авторский архитектурный проект

В здании может быть максимум 300 квартир, по 4 на этаже. Площадь жилья в элитном доме начинается от 60 кв. м. Планировка может быть разной — от классической семейной с несколькими спальнями до свободного пространства по принципу лофта. Обязательно предусмотрена просторная кухня — от 20 кв. м.

Высота потолков от 3 м. В элитных квартирах большие окна. Пластиковые стеклопакеты неприемлемы — только рамы из твёрдых пород дерева.

В элитном жилье обязательно предусмотрен подземный гараж для жильцов — минимум 1 м/место на квартиру. Также желательна наземная гостевая парковка.

Владельцы элитного жилья спят спокойно. Их дом круглосуточно находится под видеонаблюдением и охраной. В зданиях оборудована система контроля доступа, на первом этаже есть ресепшн. Секюрити элитного дома не разгадывают кроссворды в подсобке — профессионалы должны контролировать безопасность каждого этажа.

Современное инженерное оснащение

Жители элитного дома не знают проблем с перебоями электричества и отключением горячей воды. Здание оснащено по последнему слову техники. В нём есть автономный тепловой пункт, центральное кондиционирование, современные фильтры очистки воды и воздуха, приточно-вытяжная вентиляция, безопасные и бесшумные лифты. Часто в элитном жилье установлена автоматизированная система «Умный дом».

Большинство элитных домов — это комплексы с развитой инфраструктурой высокого уровня. К услугам жителей собственные фитнес-клубы, spa, салоны красоты, детские сады, рестораны и бары.

Внутренний двор элитного дома — это пространство, над которым потрудился ландшафтный дизайнер. В зависимости от архитектурных особенностей проекта там могут быть сады, фонтаны, беседки.

Сегодня в Москве насчитываются 57 элитных объектов, которые полностью соответствуют принятой классификации. Средняя стоимость квадратного метра элитной квартиры — 18 тысяч долларов, элитные апартаменты обойдутся в 16,7 тысяч долларов за квадрат.

Стоит отметить, что местоположения нет в списке основных критериев элитного жилья. В Москве элитная недвижимость представлена как в центре города — на Остоженке, Пречистенке, Арбате или Патриарших прудах, так за пределами Садового кольца. Востребованы элитные дома на Краснаой Пресне, Плющихе, Фрунзенской набережной. Знаменит элитный запад столицы — проспект Вернадского, Кутузовский, Ленинский и Мичуринский проспекты.

Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Элитное жилье – что это такое?

Новые элитные проекты могут быть расположены на окраине Москвы, не иметь собственной парковки или территории

В начале 2000-х годов игроки рынка дорогой недвижимости сформировали критерии классов жилья. Элитный жилой комплекс, согласно этой классификации, должен находиться в центре столицы, иметь не более 40 квартир, а цены должны стартовать от 5 тыс. долларов за кв. метр. Но рынок внес свои коррективы, и сегодня многие люксовые проекты не соответствуют тем или иным критериям. Тем не менее, эксперты не ставят под сомнение их отношение к элитному классу.

Количество жилья. От 40 к 1000 квартир

По большому счету, главным отличительным критерием элитной недвижимости от комплексов бизнес-класса, являлось количество квартир. Этот пункт задавал правила игры для застройщиков, которым приходилось выбирать между «много» и «дорого». Одни делали ставку на массовость –продавая много квартир, но дешевле, другие – строили маленькие дома, тратились на отделку, но квартиры в них стоили на порядок дороже.

Люксовую недвижимость стали строить кварталами – «итальянским», «английским»

Первой хаос и беспорядок в классификации дорогого жилья внесла ныне несуществующая группа «МИАН» Александра Сенаторова. Компания вывела на рынок жилой комплекс «Коперник» (на фото ниже) на 146 квартир, объявив этот проект элитным. Некоторое время риэлторы и консультанты ставили под сомнение люксовость этого проекта, но очень недолго. Жадность победила и одним за другим агентства, вероятно по мере включения их в пул продавцов этого проекта, признали жилой комплекс«Коперник» элитным.

Прецедент был создан и владельцев площадок в центре Москвы уже не мучили муки выбора. Люксовую недвижимость стали строить кварталами – «итальянским», «английским». Своеобразный рекорд в этом вопросе поставила компания «Интеко», запустив проект «Садовые кварталы» (на фто ниже) почти на 1000 квартир. Жилой комплекс состоит из 17 корпусов высотой от 6 до 16 этажей, которые возводятся на участке 11 гектаров. А к 2018 году общая площадь застройки достигнет 1 млн кв. метров.

«Несмотря на нестандартные размеры, «Садовые кварталы» признаны всеми участниками рынка жильем de luxe, – говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. – Во-первых, дело в удачном расположении – проект возведен в самом центре Хамовников, недалеко от Фрунзенской набережной, Комсомольского проспекта и Садового кольца. Во-вторых, в разработке квартала принимали участие сразу семь ведущих архитектурных бюро во главе с Сергеем Скуратовым».

Ради справедливости стоит вспомнить, что были и более глобальные проекты по строительству дорогого жилья. Около десяти лет назад бизнесмены Михаил Шишханов, Сулейман Керимов и Михаил Гуцериев обещали возвести элитный жилой комплекс «Рублево-Архангельское» площадью 2,7 млн кв. метров. Заочно этот проект окрестили «Городом миллионеров», однако он так и не был реализован.

Местоположение. В пределах кольца – от Садового до МКАД

«Location, location, location…» – еще совсем недавно эту фразу без устали повторяли все девелоперы, брокеры и маркетологи элитного рынка, как правило, делая при этом глубокомысленное лицо. Мол, выше головы не прыгнешь, и именно местоположение объекта определяет его класс и ценовую политику застройщика.

А если досталась площадка на периферии города, то лучше спокойно строить массовое жилье, а «не изобретать велосипед». Что касается элитных проектов сегмента, то они могли возводится в центральном округе, внутри Садового кольца. Правда, сегодня об этом критерии уже практически никто не вспоминает.

Вектор очевиден – центральное местоположение больше не является обязательной характеристикой элитного жилья

В текущей системе координат элитного рынка, район Хамовники, расположенный между Садовым и Третьим транспортным кольцами, как выше упомянул Илья Менжунов, считается крайне удачным местоположением. Сегодня между кольцами возводится достаточно много объектов. Ярким примером такой тенденции стали проекты Barkli Residence и Barkli Park (на фото ниже) от корпорации Barkli. Компания «Донстрой», реализует жилые комплексы «Суббота» в районе Беговой и «Долина Сетунь» в Раменках.

«Если взять Barkli Park, то он действительно расположен за границами привычных элитных районов столицы, – соглашается директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. – Но окружение, двухуровневый подземный паркинг, огороженная территория и высота потолков от 3,3 метров безоговорочно делают этот комплекс элитным. Более того, Barkli Park у Екатерининского парка и имеет 2 выхода в парк. Интерьеры были созданы известным дизайнером Филиппом Старком».

Более того, теперь никого не удивляет клубный проект «Таежный» (на фото выше), построенный Первым строительным трестом в окрестностях станции метро «Медведково». Впрочем, элитные застройщики городского жилья уже вышли за пределами МКАД. Так, группа «ОПИН» возвела в районе за московской кольцевой на пересечении с Волоколамским шоссе жилой комплекс «Парк Рублево», а рядом с инновационным центром построен ЖК «Сколково парк для жизни» (на фото ниже). Инвестором проекта является Millhouse, структура, принадлежащая Роману Абрамовичу. «Вектор очевиден – центральное местоположение больше не является обязательной характеристикой элитного жилья», – подытожил Илья Менжунов.

Площадь квартир. Элитные малогабаритки

«Площадь элитных квартир обычно начинается от 60 кв. метров», – говорит Алексей Трещев. Вероятно, слово «обычно» в контексте текущей ситуации на рынке стоит трактовать как «раньше». По данным компании Est-a-Tet сегодня на первом рынке элитной недвижимости реализуется порядка двухсот квартир площадью до 50 кв. метров. Например, в квартале I’M есть квартиры площадью 33 кв. метро, в жилом комплексе «Суббота» – всего 34 кв. метра.

Просто на рынке сформирован новый формат – «квартира для пиджака»

А в проекте «Современник» (на фото ниже) компании «Веспер», как приводит пример сам Алексей Трещев, есть апартаменты площадью всего 30,6 «квадратов». «Однако – это элитный проект», – уверяет эксперт, апеллируя тем, что в «Современнике» всего 86 апартаментов с отделкой высокого качества; расположен он внутри Садового кольца, в районе метро «Чистых пруды»; а архитектурой проекта занималось известное бюро Architects of Invention.

«Просто на рынке сформирован новый формат – «квартира для пиджака», – добавил Алексей Трещев. Надо заметить, что термин «квартира для пиджака» на рынке элитной недвижимости существует, по меньшей мере, около десяти лет. Правда, в середине 2000-х годов им обозначали квартиры площадью 60-90 кв. метров. Лотов меньшей площади на рынке люксового жилья просто не было. Вероятно, пиджаков в то время у покупателей дорогих квартир было гораздо больше.

Автостоянка. Парковка за забором

Один из существующих критериев элитного жилья – это наличие собственной парковки с коэффициентом 1,5-2 парковочных места на квартиру. Однако мест в жилых комплексах не хватает. Покупатели дорогой недвижимоти в центре Москвы давно смирились с тем, что заплатив за парковочное место 5-12 млн рублей, им придется играть в «пятнашки» или парковаться «валетом». «Пятнашками» называют механизированный зависимый паркинг, а валетной – стоянку со сдвоенными местами. В этом случае нужен парковщик или соседи должны договариваться о времени въезда и выезда. В частности, так устроен паркинг в резиденции «Знаменка» (на фото ниже).

Но бывает, что автостоянки в элитном комплексе просто нет. Например, отсутствует она в апарт-комплексе «Советник» (на фото ниже), построенном компанией Insigma Group на Большой Дмитровке. «Однако это клубный дом, расположенный в 5 мин ходьбы от Кремля и оборудованный самыми современными инженерными системами», – перечисляет элитные критерии проекта управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate Ирина Калинина.

Собственная территория. Из подъезда на улицу

У каждого жилого комплекса должна быть придомовая территория. Вне зависимости от класса. В проектах массового жилья там устанавливают качели для детей, лавочки для пенсионеров и засаживают чахлыми деревцами. В элитных жилых комплексах – придомовое пространство организуют именитые ландшафтные дизайнеры. Например, в проекте I’M (на фото ниже) ландшафтный дизайн выполнен по проекту голландской архитектурной компании Hyco Verhaagen GmbH.

Но есть элитные комплексы, не имеющие собственной территории. Например, отсутствует она в проекте St Nickolas компании «Веспер». «Однако этот комплекс расположен на Никольской улице, всего в 300 метрах от Кремля, оснащен подземным паркингом и качественным инженерным оборудованием, – рассуждает управляющий партнер ZIP Realty Евгений Скоморовский. – Так что элитность этого проекта не вызывает никаких сомнений».

Ирина Калинина приводит в пример апарт-комплекс Turandot Residences (на фото выше). Здесь тоже нет собственной территории, только на уровне пятого этажа здания размещен внутренний двор с элементами ландшафтного дизайна. Остальное же, замечает она, на достаточно высоком уровне: эксклюзивная отделка от Jade Jagger for yoo, площади лотов – от 113 до 281 кв. метров, высокие потолки – 3,5 м, парковка подземная – 2,5 м/м на каждый апартамент, а также система «умный дом» и современная инженерия.

Подводим итоги

Получается, что жестких критериев элитной недвижимости нет. Просто застройщик, перед стартом проекта, должен для себя понять, какой жилой комплекс он возводит – люксовый, премиальный или бизнес-класса. А потом маркетологи компании должны убедить в этом решении рынок.

Мало обозначить цену, надо, чтобы люди «проголосовали» за нее рублем

Наверное, главным и самым надежным индикатором уровня проекта остается цена. На заре рынка, в начале 2000-х принято было считать, что элитные квартиры должны стоить от 5 тыс. долларов за кв. метр. К 2007-2008 годам, когда рынок был на пике, по словам директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Романа Попова, минимальная планка выросла до 7 тыс. долларов за «квадрат», однако в последнее время она вернулась к исходной отметке в 5 тыс.

Правда, мало обозначить цену, надо, чтобы люди «проголосовали» за нее рублем. И если в текущих условиях покупатели готовы платить за кв. метр от тыс. и выше, а квартиры, несмотря на кризис, активно реализуются, то значит комплекс можно считать элитным.

Что такое Элитное жилье

18.10.2016

В настоящее время понятие «элитное жильё» не имеет точной формулировки. Агенты по недвижимости ассоциируют его с уникальной недвижимостью, а потребители — с объектами, имеющими высокие цены. На российских рынках статус «элитный» присваивают какому-нибудь необычному дому. Мы расскажем о том, как не ошибиться при покупке этого типа недвижимости, и по каким критериям его отличают от стандартных.

Как было написано выше, элитное жильё не имеет точной формулировки. Но оно обладает определёнными особенностями, по которым его и относят к этой категории.

Характеристики элитной недвижимости

К этим факторам относят:

расположение объекта;
социальное положение проживающих;
расстояние до крупного транспортного узла;
конструктивные и эстетические характеристики жилья;
наличие вспомогательных коммуникаций;
качество стройматериалов;
обустроенные приусадебные участки;
планировка;
наличие охраны;
количество квартир на этажах и в самом доме;
развитая инфраструктура;
квадратура квартир;
количество парковочных мест.

Типичным примером элитной недвижимости является пентхаус. Многие часто путают понятия «элитное жильё» и «нетиповой объект». Поэтому надо разобраться и с этой разновидностью недвижимости.

Понятие «нетиповой объект»

Суть заключается в том, что он спроектирован по индивидуальным предпочтениям. В этом случае можно реализовать самые необычные постройки. Однако их показатели не соответствуют элитному жилью. Помимо этого, они иногда реализуются и в экономном режиме.

Критерии при приобретении элитного жилья

Покупая элитные объекты, первостепенно необходимо учитывать их местонахождение. К примеру, в Москве не так давно считалось, что проживать в центральной части — это престижно. В США — наоборот, в пригороде живут именно богатые граждане. То же самое относится и к некоторым странам ближнего зарубежья — состоятельные люди приобретают дома в элитных посёлках.

Кроме того, у такой категории жилья должна быть оригинальная, нетипичная планировка. И если в прошлом к элитной недвижимости относили только крупногабаритные квартиры (не меньше двухсот кв. метров), то в настоящее время подразумеваются и отдельные коттеджи, особняки, располагающиеся в уединённых местах.

Агентам по недвижимости и застройщикам разрешается писать в объявлениях о том, что жильё относится к такой категории. Но покупатель сам решает, является ли приобретаемый им объект элитным (с учётом вышеперечисленных параметров) или нет. Техническое обустройство в них должно быть по последнему слову техники, то есть обязательно присутствие кондиционеров и вентиляционных систем.

Отделку сооружения нужно выполнять из экологичных материалов от известных мировых производителей. Система охраны — обязательное условие, ведь там проживают обеспеченные граждане, желающие держать своё имущество в сохранности. Кроме того, в таких объектах могут быть присущие им частные служебные объекты: детский сад, супермаркет, салон красоты и многие другие. И ещё одно условие — наличие охраняемой подземной парковки.

При приобретении элитного жилья нужно предварительно ознакомиться с репутацией застройщика. Если он работает недавно, и его мало кто знает, то стоит поставить под сомнение отношение предоставляемых объектов к этому классу.

Разновидности элитной недвижимости

В России принято различать несколько типов престижного жилья. Среди них выделяются:

Класс «Комфорт». В нашей стране он появился менее десяти лет назад, когда застройщики были заинтересованы в новых методах привлечения заказчиков по причине финансового кризиса. В основном они добивались этого путём улучшения качества объектов. Класс обычно характеризуется сооружением квартир со свободной планировкой. Внимание уделяется качеству отопительных систем и звукоизоляции. В таком жилье предусмотрены высокие потолки (более трёх метров), а также большая квадратура кухни и ванной комнаты. Стоимость таких домов обычно завышена на 15–20 % в сравнении с обычными постройками.
Класс «Бизнес». Их особенностью является высотность. Они актуальны не только в мегаполисах. Кроме того, эта категория отличается отделкой, стилем, уникальностью используемых стройматериалов. Также к этой недвижимости прилагаются хорошие дополнительные услуги, например, спорткомплексы, бутики известных брендов и прочее.
Класс «Дэ Люкс». Дома этой категории не возводят за городом. Их отличительной чертой является размещение в центре, при их сооружении не планируют многоэтажности и большого количества квартир. Кроме того, для них применяются только натуральные стройматериалы.
Класс «Премиум». Особенностью этой разновидности элитного жилья является крупная придомовая площадка, на которой обустраивают парки, фонтаны и прочее. Кроме того, эти комплексы бывают многоэтажными. Строительство производится по высокотехнологичным методикам и индивидуальному проектированию. А также на придомовых участках размещаются объекты инфраструктуры для удобства жителей.

Многие эксперты считают, что главным параметром, характеризующим принадлежность недвижимости к определённому классу — это его местонахождение. По их мнению, если дом/квартира располагаются в престижных районах города, то они автоматически становятся элитной категорией.

На международном рынке элитное жильё имеет и следующую классификацию:

Клубные дома. Они располагаются в центральной черте мегаполисов. Число квартир в них — не более десяти. Обычно они строятся под инвестированием будущих жильцов. Если же кто-то желает вселиться в уже готовые дома, то он должен заполнить анкету, а остальные проживающие рассмотрят его кандидатуру.
Класс А. В отличие от предыдущей категории, к будущим жильцам нет таких строгих требований. Помимо того, такую недвижимость могут построить и в курортных городках. Самый известный дом класса А построен в итальянском городе Милане, и представляет собой роскошный пентхаус. На его крыше располагается мансарда с бассейном.
Класс В. Эта категория элитного жилья характеризуется расположением в пригородах. И отличаясь от вышеназванных классов, эти сооружения могут являться и небоскрёбами. В качестве примера можно привести известный пентхаус в штате Филадельфия. Помимо роскошных помещений, из его окон открывается поразительная панорама на город.

Исходя из вышесказанного, можно прийти к выводам, что элитную недвижимость покупают те, кто стремится жить с высшим комфортом. Кроме того, приобретение этой категории объектов — ещё и повод продемонстрировать своё прекрасное финансовое состояние. Кроме того, приобретение элитной недвижимости является хорошей инвестицией.

Элитное жилье: параметры роскоши

Есть ли параметры у роскоши? Оказывается, есть, особенно если речь идет об элитном жилье. Решая приобрести квартиру элит-класса, не помешает разобраться, действительно ли вам предлагается то, что заявлено в ярких рекламных проспектах. Какое жилье относится к элитному классу, и какие параметры скажут о том, что перед вами то, что вы так долго искали? Ответ на эти вопросы, DomostoryNN узнал у экспертов.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы

Проекты элит-класса не слишком рекламируются потому, что приобрести такое жилье может себе позволить небольшая группа людей, по сравнению с большей частью населения. Самое главное для элитного жилья — место. При этом не так много мест, где можно построить хорошее, элитное жилье. Недавно был конкурс проектов концепции развития Стрелки, где один из победителей представил проект с жильем. Как экономист, я понимаю, что стоимость этого жилья будет крайне высокой, потому что речь идет о «близкой воде» для подземной парковки, высвобождении территории, а также ограничении этажности – все это способствует повышению цены.

В свое время там был представлен проект «Стрелка Сити» – море офисов. Однако это нецелесообразно в таком количестве, так-как в этом месте никто их не сдаст. Строительство жилья также проблематично-добираться туда непросто. Поэтому для элиты данное место является пока непризнанным.

Ключевое значение имеет такой параметр, как location, location & location (местоположение – прим.ред.). Элитное жилье шумных магистралей не любит. Это тихое место в центре города, а не у шумной магистрали.

Первые этажи не заняты магазинами и даже офисами. В редких случаях в доме могут находиться банки. Количество парковок – полторы-две на семью. Это также небольшое количество квартир – порядка 50. Как правило, квартиры ориентированы минимум на две стороны света. К слову, этого избегают в проектах эконом-класса из-за увеличения площади двухсторонних квартир. В элитном жилье, напротив, это является нормой.

Нужно отметить, что сейчас элитное жилье претерпевает некоторые изменения. Как правило, элита имеет хорошие загородные дома, которые используют не только по выходным, но и для постоянного проживания. Поэтому и общая площадь квартир в этом классе за несколько лет упала с 300 кв.м. до 150 кв.м. Это веяние касается не только Нижнего Новгорода, но и всей страны. Элитное жилье предъявляет высокие требования к инженерному обеспечению. Никто там не делает отделку, потому что это очень индивидуально. Это обязательно закрытая дворовая территория, инфраструктура, озеленение, прогулочные зоны и т.д. Самое главное, как я уже говорила – парковки, поскольку элит-класс подразумевает наличие нескольких машин в семье.

Итак, что я имею в виду, говоря о загородном жилье? Это не значит, что элита предпочитает исключительно загородную недвижимость. Это значит, что есть загородный дом, и должна быть элитная квартира в городе, где можно проводить досуг, свободное, а иногда и рабочее время – одно другого не исключает!

Еще недавно в эконом-классе мы слышали лозунг: «Поменяй квартиру на жилье в пригороде» – это не тот вариант. Думаю, что многие владельцы жилья эконом-класса не всегда понимают, что такое загородная жизнь. Помимо обеспечения комфорта, нужно понимать, что все проекты, находящиеся за чертой города, находятся в подчинении местных администраций. Именно Богородкая, Кстовская, либо какая-то другая администрация, будет заниматься решением задачи по здравоохранению, охране жизни и здоровья, обучению и т.д.

Каждый раз, делая проекты элит-класса, мы упирались в оптимальное количество опций, которые должно включать это жилье. Это не только площадь помещений, не только место, единый социум, но и определенные опции по водоснабжению теплоснабжению, вентиляции и многое другое.

Элитный дом, находясь в центре города, будучи малоэтажным, имеет оригинальную архитектуру, которая в исполнении недешева. Говорить о низких ценах однозначно не приходится!

Наталья Неверова, директор по маркетингу и продажам ГК «ТРИО Девелопмент»

Классификация, например, московской недвижимости не имеет особых отличий от международного рынка, поскольку она создавалась международными консалтинговыми агентствами. Они обобщили международный опыт и создали классификацию. Она, может у каждого агентства различаться своими деталями, но этих различий не так много. Так, к элитной недвижимости относят дома, находящиеся в центральных частях города.

Также обязательными являются следующие параметры: закрытая придомовая территория, обеспеченность машиноместами (от 1,5 машиномест на квартиру), потолки более трех метров, окна минимум алюминиевые, деревянные или дерево-алюминиевые. Окна должны быть увеличенной высоты, иметь высокие шумо- и теплоизоляционные характеристики. Кроме того, существуют особые требования к качеству инженерии дома: наличие центральной системы кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, дополнительной системы очистки воды и т.д. Это также высококачественные лифты фирм ОTIS, Kone, Shindler.

Ограничений по метражу квартир нет, тут больше вопрос маркетолога, который закладывает определенную целевую аудиторию в проект, но конечно есть определенный набор помещений и их метражей, которые предъявляются к квартирам элит-класса – это просторные прихожие, большие кухни-гостиные, наличие собственных санузлов и гардеробных комнат при спальнях и т.д. Кроме того, есть ограничения по количеству квартир в жилом комплексе. «Элитка» априори не может быть рассчитана на 300 квартир. Порядка 150-170 квартир еще можно отнести к элит-классу, при условии, что речь идет о разных корпусах, а не об одном доме! Обязательно, чтобы на этаже было не более четырех-пяти квартир.

В комплексах элит-класса места общего пользования отличаются большой площадью. При входе в дом элит-класса, вы попадаете не сразу на лестничную клетку с лифтом, а в холл площадью минимум 100-120 кв.м.

Кроме того, предполагается обязательное применение высококачественных отделочных материалов: мрамор, кирпич, клинкерная плитка — все то, что натурально, дорого. Это относится как к местам общего пользования, так и к фасадам.

Что касается районов, где могут строиться комплексы элит- и премиум-классов, то со временем ситуация может меняться. Например, в Москве эти объекты раньше всегда располагались в рамках центрального округа. За последние лет шесть-семь, пошла тенденция смещения данного сегмента в районы близкие к центру, которые традиционно считаются престижными: Ленинский проспект, Воробьевы горы, Университет и т.д. Раньше там присутствовал исключительно бизнес-класс. У этой ситуации есть одна единственная причина – площадок под застройку в центре осталось очень мало.

На рынке Нижнего Новгорода я впервые столкнулась с интересной классификацией новостроек по цене квадратного метра. Такая классификация не применяется на московском рынке. Чтобы отнести объект к тому или иному классу, московские эксперты разбирают его по техническим характеристикам: по начинке, по количеству квартир, по тому где он находится, по высоте потолков и т.д.

Если 70-80% характеристик, присутствующих в проекте, подходят к классу, например, бизнес-, то его причисляют к нему. Если объект не дотягивает, его понижают в классе. То есть, в рекламных материалах и основе позиционирования, застройщики стараются придерживаться принятых классификаций.

Нижегородскому рынку первичной недвижимости не хватает жесткой классификации, отсюда много проектов в позиционировании которых присутствует некоторое завышение класса. При этом стоимость данных жилых комплексов не всегда определяет их класс и набор качественных характеристик, которые заложены в проекте. Поскольку нет принятых норм, то и качественных проектов не так много.

Хотелось бы отметить, что клиентов, которые говорят о том, что они годами искали качественное жилье в Нижнем Новгороде немало! Кроме того, клиенты стали более избирательны: они много путешествуют, тщательно изучают информацию в интернете, а также московский и зарубежный опыт. Когда ты предлагаешь им набор качественных опций, который позволит удовлетворить все их ожидания и потребности, они готовы за это платить. Они реально оценивают предложение, понимают и принимают цену!

Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International (Москва)

Основные параметры, по которым объект можно отнести к премиум- или элит-классу – это местоположение, количество квартир в проекте, высотность комплекса. Так, элитный комплекс должен быть расположен в исторически значимых районах центрального округа Москвы, иметь не более 70-80 квартир в проекте и не более трех-четырех квартир на этаже. При этом высотность комплекса – не более восьми-девяти этажей. Элитный объект должен обладать хорошими видовыми характеристиками на исторический центр, в квартирах на верхних этажах располагаются открытые террасы.

В таких объектах, как правило, применяют только натуральные отделочные материалы, управляющая компания предлагает широкий спектр дополнительных сервисных услуг.

На рынке Москвы уже давно сложилась четкая классификация жилых новостроек, при этом в регионах мы наблюдаем размытость в классификации проектов. Зачастую застройщики присваивают объекту премиальный класс только за счет того, что он находится в центре. При этом сам объект не обладает достаточными качественными характеристиками, по которым его можно отнести к премиальному классу. Что касается новостроек Нижнего Новгорода в высоком ценовом сегменте, то здесь можно выделить жилой комплекс «Trinity», который на наш взгляд отвечает всем характеристикам жилья класса «премиум». Как с точки зрения местоположения, так и с точки зрения самой концепции проекта.

Послесловие

Подводя некий итог мнений экспертов, следует отметить, что все они довольно жестко обозначили критерии, по которым тот или иной объект соответствует элит-классу. Еще жестче эти рамки устанавливают международные и российские классификации. Благодаря им каждый может понять, жилье какого класса он намерен приобрести.

В России Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству, утверждена Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 года.

Согласно этой классификации, все дома оцениваются с учетом таких параметров: несущие и ограждающие конструкции, объемно-планировочные решения, инженерное обеспечение, остекление, внутренняя отделка квартир и общественных зон, общая площадь помещений, характеристики входных групп, а также входов в квартиры, придомовая территория, архитектура, безопасность, инфраструктура здания, а также социальная инфраструктура, параметры паркинга и многое другое.

Единая классификация проектов многоквартирных
жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)

Что такое элитное жилье и элитнедвижимость

Элитное жилье: что, где, когда?

Рассматривая различные виды недвижимости, многие задаются вопросом: что отличает просто качественный и красивый дом от по-настоящему элитного жилья? Ответ кажется очевидным, но только на первый взгляд. В современной практике существует множество факторов разграничения классов имущества. Развернутое объяснение дают передовые российские специалисты по VIP-недвижимости

Что нужно знать об элитном жилье?

«Элита» в переводе с французского означает «избранный», «лучший». Одного этого достаточно, чтобы охарактеризовать элитные комплексы лаконичным «недоступно простым смертным». По сути, такое жилье – суть те же замки лордов и графов, адаптированные к современной демократичной действительности. Большинство из них находятся либо в городах, либо в непосредственной близости от них – это необходимо, чтобы постоянно «держать руку» на пульсе событий.

Что логично, владельцы элитного жилья – люди отнюдь не бедные. По этой банальной причине большинство VIP-персон предпочитает дома покупать, а не арендовать. Такой подход делает практически бессмысленными инвестиции в элит-ЖК с целью окупиться в долгосрочной аренде. Зато инвестировать можно в аренду посуточную – в таком случае поток клиентов будет стабильно высоким. Постояльцами таких доходных элитных домов становятся те, кто приезжает в город по личным или рабочим делам, но не хочет ютиться в отеле, отдавая предпочтение привычному комфорту.

Однако, командировки случаются не настолько часто, чтобы квартиры «отрывали с руками», поэтому при покупке стоит заранее озаботиться выбором тактики продвижения на рынке. На вооружении каждого рантье элитной недвижимости должен быть персональный маркетолог, который проанализирует рынок и выберет оптимальную стратегию развития для такой недвижимости.

Ключевые факторы элитного жилья

Элитная недвижимость – понятие распространенное, но несмотря на это, довольно абстрактное, из-за чего у каждого складывается своя субъективная трактовка «элитности». Затрудняются однозначно ответить на этот вопрос даже риэлторы, работающие как раз с элитными объектами. Независимо от того, инвестируете вы в квартиру или собираетесь в ней жить, вы наверняка заинтересованы в том, чтобы не получить «подделку» – стандартный дом под VIP-«соусом». Хотя в Европе и США давно устоялась трехступенчатая шкала оценки уровня такой недвижимости, она малопригодна для постсоветской действительности. Российские риэлторы не спешат разрабатывать подходящий аналог, поэтому можно сказать, что пока элитность объекта объективно оценить невозможно.

Но, несмотря на «плавающий» показатель, среди профессионалов все же устоялся ряд критериев, определяющих luxury-сегмент и отличающих его от премиальных домов вне круга высшего общества:

— Элитное городское жилье непременно расположено в историко-культурном районе, а загородное – на территории закрытого поселка или на собственной земле (усадьба). Элитная постройка не может находиться непосредственно на участке, состоящем в общественной собственности.

— Проект дома существенно отличается от мейнстримовых тенденций, и с вероятностью 100% является плодом работы именитого дизайнера элитной недвижимости. Вид его всегда привлекает внимание – если не яркостью, то контрастом роскоши с окружающей действительностью.

— Всюду в строительстве – от закладки фундамента до отделки и меблировки, использованы премиальные дорогие материалы. Обязательное требование – безвредность для экологии как их производства, так и утилизации. Этот тренд обходится недешево, поэтому весьма ценится в «мажорных» слоях.

— Облагороженная придомовая территория и яркий дизайн экстерьера – визитная карточка любого элитного дома. Доступ на придомовую территорию обязательно закрыт для посторонних и охраняется частными службами в «живом» режиме.

— Элитное жилье предусматривает статусную социальную инфраструктуру – поле для мини-гольфа, теннисный корт, карт-шоссе, бассейны, собственные скверы, подземный паркинг и т.д.

— Жилая площадь VIP-комплекса – не менее 200 «квадратов» при высоте потолков от трех метров. Эту территорию в обязательном порядке обслуживает наемный персонал – дворецкие, уборщики, повара и т.д.

Таким образом, определить, что – элитное жилье, а что относится к массовой архитектуре, нетрудно при ближайшем рассмотрении.

Какие бывают виды элитной недвижимости?

Элитность – не самостоятельная категория, а широкий класс, объединяющий в себе множество подвидов элитной жилой недвижимости. «Элитка» делится на множество категорий. Ценовой и качественный контраст между ними, выраженный процентным соотношением бывает даже выше, чем между VIP-жильем и «хрущевкой».

— Комфорт, он же – «эконом-luxury». Минимал-набор: 100% шумоизоляция, просторные кухню и ванные, от 4 спален, подземный паркинг. Стоимость недвижимости элитного комфорт-класса – минимум +20% от средней стоимости жилья в регионе.

— Бизнес-класс. Если «комфорты» могут быть малоэтажными, бизнес класс по умолчанию стартует с семиэтажной недвижимости. Включая основную параметрику «эконома», «бизнес» выделяется ярким проработанным внутренним и наружным дизайном. Для бизнес-класса обязательно наличие развлекательной инфраструктуры непосредственно в доме – спорткомплексы, сауны, бары, бильярдные и т.д.

— Deluxe. Основная концентрация такой недвижимости – в загородной зоне, что неудивительно: делюксы отличаются значительной внутренней территорией, а потому просто не умещаются в городах плотной застройки. Этажность здесь снова понижается, но видовые панорамы компенсируются обилием high-tech автоматизации всех возможных бытовых процессов. Элитная deluxe-квартира оснащена новейшими гаджетами «умного дома» – от голосового управления влажностью до поляризации поверхности окон под уровень естественной инсоляции.

— Premium. И вновь речь заходит о многоэтажной недвижимости. Премиальное элитное жилье можно назвать маленьким городом внутри города – все в них построено так, чтобы жители могли пользоваться благами высшего общества, не отъезжая далеко от дома. Все возможные услуги доступны на месте, и часто оказывающие их профессионалы непосредственно работают на жителей мини-городка, не обслуживая посторонних.

— Exclusive. Высший класс элитной недвижимости, в котором проживают преимущественно богатейшие люди страны. Как правило, являются одним из многих регулярных домов – поэтому, как ни странно, к ним предъявляют требования по инфраструктуре меньшие, чем даже в делюксе. Основной упор делается на обеспечение безопасности территории. Обязательный атрибут экслюзивной недвижимости – наличие как минимум одной вертолетной площадки на крыше.

В отдельную категорию, а точнее – за рамки любых категорий, относятся пентхаусы. Традиционно этот вид квартир ассоциируется с роскошью и богатством, но на современном рынке можно встретить пентхаусы даже эконом-класса. Впрочем, эта классификация условна, и риэлторы часто свободно меняют ее факторы «под себя».